Квартира: аренда или найм?.

Те, кто сегодня сдает квартиры, увы, не всегда понимают, что они творят. Чтобы не потерять собственное жилье, нужен опытный советчик. Жизненно важные советы дает вам, как обычно, генеральный директор агентства "Миэль" Григорий КУЛИКОВ.

њ Григорий Львович, представьте себе, что я хочу сдать квартирантам свое жилье. Как мне поступить, чтобы не проиграть?

њ Вопрос первый њ кому принадлежит квартира? Если квартира приватизирована, то есть она ваша, вы являетесь ее собственником, то необходимо заключить с потенциальным клиентом договор найма. Это грамотно с юридической точки зрения. Тогда собственник квартиры становится, на нашем юридическом языке, наймодателем. А квартиранты њ нанимателями.

њ Беседуя с вами уже полгода на тему жилищного права и законодательства, тем не менее первый раз слышу о договоре найма. Я сам сдавал квартиру родителей, снимали квартиру и мои родственники. И обычно в ходу было понятие "аренда". Чем отличается оно от найма? Или это все крючкотворство?

њ Договор аренды собственник квартиры заключает с юридическим лицом, то есть с организацией (частной или государственной). Если к вам пришел ваш хороший знакомый Петр Иваныч и попросил заключить с ним договор аренды вашей приватизированной квартиры, объясните: "Если вы, дорогой друг, не представляете фирму, не имеете права подписи, не уполномочены заверить документ печатью, давайте поговорим о договоре найма. То есть, тогда в сделке участвуют два физических лица њ вы, Петр Иванович, и я. И для любого юриста (и, не дай Бог, суда) договор аренды в данном случае њ "филькина грамота".

њ Картина немного проясняется. А вот еще один житейский поворот. Квартира свободна, в ней никто не живет и не собирается. Ее можно и нужно сдать. Только вот загвоздка њ она не приватизирована.

њ Это не проблема для грамотного юриста. Квартира не приватизирована? Значит находится в муниципальной, государственной собственности или, такое случается часто, на балансе влиятельного ведомства. В этом случае заключайте договор субаренды или поднайма.

Договор субаренды њ если ваш клиент юридическое лицо (официально зарегистрированная организация, со своей печатью и реквизитами).

Договор поднайма њ если ваш клиент "хороший знакомый Петр Иваныч", или, говоря юридически грамотно, лицо физическое.

Грамотная форма договора њ это не прихоть бюрократии и не крючкотворство. Это зачастую политый слезами житейский опыт.

њ Если можно, остановитесь подробнее на конкретных ситуациях.

њ Хорошо. Вы сдаете квартиру Петру Иванычу на лето. Сами переехали на дачу.

Неграмотно заключили с ним договор аренды. Срок договора истек. Вы хотите въехать в квартиру. Сентябрь њ дети должны посещать школу. А у Петра Иваныча свои проблемы њ он не спешит выезжать. Ваше терпение лопается њ вы обращаетесь в суд. Приходите в это уважаемое учреждение, а вас встречают так: "Договор аренды? Извините, мы вас хорошо понимаем, но с точки зрения закона договор аренды между двумя физическими лицами не имеет силы. Это не является основанием для иска в суд". И вам приходится разбираться самостоятельно. А это нервы и время. Значит с самого начала не спешите получать арендную плату њ обратитесь в солидную риэлтерскую фирму, где вам помогут оценить юридическую чистоту сделки, подвергнут экспертизе каждый документ.

Риэлтерская фирма в подобного рода сделках выступает арбитром между двумя договаривающимися сторонами (в случае неприватизированной квартиры) арендодателем и арендатором (либо в случае, когда квартира приватизирована, наймодатель њ наниматель).

Мы, риэлтеры, выступаем здесь только как заверители њ клиенты договорились о сделке в нашем присутствии. Всю полноту ответственности несет собственник квартиры. Он подписывает договор. Риэлтерская сторона несет лишь моральную и информационную ответственность перед обоими клиентами њ и поэтому не заверяет его своей печатью.

Всю полноту ответственности несут договаривающиеся стороны - друг перед другом. Они и подписывают договор. Риэлтерская фирма в этом случае выполняет важную функцию њ оказывает информационные и консультационные услуги. И, соответственно, несет полную ответственность именно за эти услуги.

Агентство недвижимости не может нести ответственность за сохранность имущества, своевременную оплату найма и телефонные переговоры. За все это, как вы понимаете, отвечает тот, кто нанимает квартиру.

њ Многие читатели описывают, кстати, именно такой типичный случай: "Приходят агенты из солидных фирм, предлагают договоры аренды или найма, а свою печать ставить отказываются. Помогите разобраться".

њ Попробуем прояснить. Первое њ собственник, желающий сдать квартиру внаем или аренду, также рискует, как и продавец жилья. Бывали и такие "лихие" случаи: вы сдаете квартиру "солидному" клиенту, а он, взяв у вас на время всего лишь ксерокопии документов на квартиру, недолго думая, ее продал.

Чтобы не попасть на удочку мошенника, обратитесь в риэлтерскую фирму с хорошей репутацией. Здесь вас выведут на надежного клиента и помогут в составлении договора. Ну а если вы поместили объявление о сдаче квартиры в рекламный листок и по вашему телефону звонят многочисленные агенты, предлагая различные заманчивые варианты, њ проявите осторожность. Агент, пришедший к вам с печатью "фирмы", готовый поставить ее на договор, либо не имеет к фирме отношения, либо такая "фирма", пока не существует.

Каждый грамотный юрист знает, что договоры аренды, субаренды, найма, поднайма не заверяются печатями риэлтерской фирмы.

њ Григорий Львович, давайте остановимся на нашем традиционном вопросе: а как там, за границей?

њ Западная форма њ трастовые договоры. Поясню подробнее њ к примеру, квартира пустует. А может приносить доход, если сдать ее в аренду или найм. Вы подписываете с риэлтерской фирмой договор траста. Передаете право управления своей недвижимостью фирме, которой доверяете. Вы знаете њ она имеет солидный опыт на риэлтерском рынке. Срок такого договора обычно два-три года и более. Вы получаете арендную плату минус проценты фирмы. Но у хозяина нет проблем с клиентами. Он ежемесячно аккуратно получает свои деньги. Это экономит ваши силы и нервы.

И именно в случае трестового договара вся ответственность (за недвижимость, сохранность имущества, телефонные переговоры) полностью возлагается на риэлтерскую фирму.

Вторая привлекательная форма њ заключение эксклюзивного договора аренды, субаренды (найма, поднайма) вашей квартиры. Не эксклюзивный договор продажи, а именно аренды! С вами и вашей квартирой работает конкретный агент солидной фирмы. Это, как ваш домашний врач, ваш советник по недвижимости.

Мы, как вы уже сказали, действительно обсуждаем все эти житейские, жилищные проблемы на языке самой жизни. И моя главная цель состоит в том, чтобы помочь каждому из читателей газеты разобраться не только в том, как устроено заканодательство, а как все делается на самом деле, на практике, по жизни.

Это, конечно, наши с вами будни. И мы от этой прозы, к сожалению, никуда не денемся. Но, в конце концов, должны же быть у нас и праздники?

Мы в своей фирме к 850-летию подарили москвичам эти новые услуги. Остановимся на них подробнее в следующих публикациях. А сейчас хочу, пользуясь случаем, поздравить москвичей с 850-летием города и попросить: пишите нам больше писем. Мы хотим наладить диалог конкретно с вами, Петр Иваныч. Удачи вам!

Ваши письма важны и интересны. И нам и вам. До встречи после праздника!

Беседу вел Сергей СЕМЕНОВ.

  00:04 06.09