Если входишь в долю, береги ее!

При оформлении документов на приватизацию нередко возникает вопрос, как оформлять передачу квартиры: в долевую собственность или в совместную.

В соответствии с Законом "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" жилые помещения передаются в общую собственность (совместную или долевую) либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе и несовершеннолетних.

Если квартиру получают в собственность двое или более лиц, им надо определить, как они будут ею владеть: на праве долевой или совместной собственности. Все это и отражается в договоре передачи квартиры (договоре приватизации). Чем же эти две формы собственности отличаются друг от друга?

Если квартира поступает в долевую собственность, в договоре определяется доля каждого участника в виде простой (1/3) или десятичной (0,5) дроби. Если доли в договоре не определены, то они считаются равными. При долевой собственности участники договора владеют квартирой по согласию. По согласию и решают - кто какой комнатой пользуется, кто и какие несет расходы по содержанию и ремонту квартиры. Если же согласия по всем вопросам нет, то порядок владения и пользования такой квартирой может установить суд.

А вот распоряжаться квартирой, например, продать ее, сдать в аренду, в коммерческий найм можно и только исключительно по соглашению всех участников долевой собственности. Нельзя путать распоряжение квартирой и распоряжение долей в праве на эту квартиру. Распоряжаться долей участник может самостоятельно, он может ее продать, подарить, завещать или отдать в залог. При продаже доли другие участники долевой собственности имеют только право преимущественной покупки этой доли. Кроме того, что совсем немаловажно, участник долевой собственности может потребовать выделить свою долю из общего имущества. К примеру - в виде комнаты, если такой выдел возможен без соразмерного ущерба имуществу.

Следует заметить, что ГК установлено, что возникновение права совместной собственности возможно лишь в случаях, предусмотренных законом. Однако законом о приватизации установлены специальные нормы, в силу которых возникновение совместной собственности возможно и на основании договора. Характерно, что при заключении договора приватизации граждане часто предпочитают совместную собственность, не подозревая, какие проблемы могут возникнуть у них в будущем.

А проблема заключается в том, что законом даже не установлено каких-либо специальных норм для совместной собственности, возникшей при приватизации. А это значит, что в отношении совместной собственности действуют общие нормы. Участники совместной собственности сообща владеют и пользуются квартирой. Распоряжение квартирой осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению квартирой. Иными словами, любой из участников совместной собственности может продать квартиру, при этом ему не потребуется доказывать покупателю, нотариусу или регистрирующему органу, что другие участники согласны на сделку. Наличие их согласия предполагается просто в силу закона.

Интересно, что для имущества, которым совместно владеют супруги, установлено правило, по которому супруг, который продает или отчуждает общую недвижимость, должен представить покупателю и регистратору согласие другого супруга на сделку. Причем нотариально заверенное, без которого сделка не будет нотариально заверена и зарегистрирована. Когда же совместная собственность возникает при приватизации, такого правила нет. Права участников совместной собственности фактически не защищены.

Разделить общее имущество участников совместной собственности или выделить чью-то долю можно только после определения доли каждого участника в праве на общее имущество. То есть после установления долевой собственности. Без этого никто не может оставить завещание, подарить или продать свою долю. Как определить долю каждого, решается через соглашение участников или даже в суде.

В настоящее время сложилась такая практика, когда в случае смерти хотя бы одного из участников совместная собственность на имущество не прекращается и возникает долевая собственность. Оставшиеся в живых собственники и наследники подписывают соглашение, в котором устанавливают доли участников совместной собственности, в том числе и долю умершего. Затем доля умершего наследуется по закону на общих основаниях.

Что это означает? Наследниками умершего являются супруг(а), дети, в том числе от первого брака, родители, все они имеют права наследования доли в праве собственности на квартиру. Соответственно квартира поступает в долевую собственность не только участников, приватизировавших квартиру, но и наследников по закону. Если же умерший не имеет наследников по закону, его доля отходит в собственность государства. Наиболее часто такая ситуация складывается, когда в приватизации квартиры, кроме членов семьи, связанных близким родством, принимал участие дальний родственник, не имеющий наследников по закону (супруга, детей, родителей). К сожалению, в дальнейшем доля, отошедшая государству, подлежит выкупу. Этого можно было бы избежать, если квартира была бы приватизирована в долевую собственность и участник долевой собственности при жизни выразил свою волю в завещании.

Вместе с тем представляется, что при совместной собственности, возникшей в результате приватизации, наследование вообще не может иметь место, а должно происходить только изменение состава участников совместной собственности, но это требует внесения изменений в действующее законодательство.

начальник управления регистрации прав на недвижимость Московской областной регистрационной палаты.

Е. КИНДЕЕВА.

  00:04 23.07