КАК ВЫКУПИТЬ АРЕНДОВАННОЕ ПОМЕЩЕНИЕ.

Расчетная стоимость строительства 1 кв.м помещения определяется Правительством Москвы и на сегодняшний день составляет 10800 рублей.

Арендаторы нежилых помещений имеют преимущественное право выкупа этих помещений. Ранее этими вопросами занимался Фонд имущества г. Москвы, который в настоящее время реорганизован в Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже государственного и муниципального имущества города Москвы (СГУП).

Существуют три методики для определения цены выкупаемого помещения.

Продажа социально значимых для инфраструктуры города объектов осуществляется по выкупной цене, равной двум годовым арендным платам для нежилых помещений в жилых домах, включая встроенно-пристроенные, или равной трем годовым арендным платам для отдельно стоящих зданий. Отнесение объекта к социально значимым возлагается на органы государственной власти города.

Продажа объектов нежилого фонда арендаторам, имеющим право выкупа объекта в соответствии с планом приватизации или получившим право аренды с последующим выкупом на конкурсе или аукционе, определяется по формуле:

Сп = Сс Киз Км Кт Кз Кд Кнж Кп S 1,5.

где:

Сп - стоимость помещения; Сс - расчетная стоимость строительства 1 кв.м; Киз - коэффициент износа здания; Км - коэффициент качества строительного материала; Кт - коэффициент типа здания; Кз - коэффициент территориальной зоны; Кд - коэффициент типа деятельности; Кнж - коэффициент качества нежилого помещения; Кп - коэффициент, отражающий тип нежилого помещения (встроенно-пристроенное или отдельно стоящее здание); S - площадь строения; 1,5 - поправочный коэффициент.

Особо необходимо отметить, что для арендаторов, получивших право аренды по конкурсу, может быть применен еще один повышающий коэффициент (до 1,3) по решению Комиссии по продаже объектов нежилого фонда города Москвы. Остальные коэффициенты определяются на основании справок БТИ.

Продажа арендованных объектов, право на аренду которых (без права выкупа) было получено в результате аукционной или конкурсной продажи, а также по всем остальным договорам аренды осуществляется по договорным ценам, минимальные границы которых определены Правительством Москвы: в пределах Садового кольца - 1200 долларов США за 1 кв.м, от Садового кольца по окружной кольцевой железной дороги - 800 долл. США за 1 кв.м; за пределами окружной кольцевой железной дороги - 480 долл. США за 1 кв.м.

Указанные границы цен были утверждены в январе 1999 года и в настоящее время часто превышают реальные рыночные цены.

В то же время действующее московское законодательство предусматривает немало возможностей уменьшения утвержденных цен.

Так, например, с понижающими коэффициентами продаются подвальные и полуподвальные помещения, цокольные этажи, чердаки, разрушенные и не пригодные к эксплуатации здания. Еще одной значительной льготой при выкупе арендованных нежилых помещений является зачет части внесенных инвестиций в объект государственной собственности в счет суммы выкупа, что на практике позволяет уменьшить цену выкупаемого помещения до 50%.

В состав инвестиций включаются согласованные с арендодателем (уполномоченным представителем собственника - ДЭЗ, ПРЭО и т.п.) затраты на капитальный ремонт и реконструкцию помещений, ремонт инженерных коммуникаций.

Поскольку цена определяется в долларах США, инвестиции также пересчитываются в доллары США на момент их внесения, что позволяет учесть неизбежные потери арендаторов от инфляции и финансового кризиса.

В случае необходимости к оценке затрат могут быть привлечены независимые аудиторские фирмы и оценщики.

Немало вопросов возникает у арендаторов по возможности приватизации памятников архитектуры. Часть памятников может быть приватизирована. В случае принятия положительного решения о продаже памятника архитектуры, выкуп помещения производится на основании расчета, произведенного Главным управлением охраны памятников г. Москвы.

Для оформления выкупа помещения необходимо представить в Специализированное государственное унитарное предприятие по продаже государственного и муниципального имущества города Москвы (СГУП) следующие основные документы:

Заверенные нотариально или регистрационной палатой учредительные документы.

Заверенная нотариально или в Департаменте государственного и муниципального имущества города Москвы копия договора аренды с ДГМИ (или копия охранно-арендного договора с ГУОП).

Выписки из паспорта БТИ по форме 1а и форме 5, экспликацию по форме 22 и поэтажный план.

В 1999 году СГУПом было заключено 1158 договоров купли-продажи по выкупу арендованного государственного имущества на сумму 831 млн руб. и 45,5 млн долларов США.

Важно знать:

СГУП, адрес: Большая Полянка, дом 41, телефоны управления продажи арендованного имущества: 202-19-69, 202-21-12, 238-47-97.

Документы по теме:

Закон Российской Федерации от 21 июля 1997 года N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации".

Постановление Московской городской думы от 17 января 1996 года N 6 "Об утверждении Положения об особом порядке и условиях приватизации в городе Москве объектов недвижимости, отнесенных к памятникам истории и культуры".

Постановление Московской городской думы от 2 октября 1996 года N 85 "Об утверждении и введении в действие Положения о порядке продажи объектов нежилого фонда на территории города Москвы".

Постановление Правительства Москвы от 2 декабря 1997 года N 847 "О порядке продажи и определения цены объектов нежилого фонда на территории города Москвы".

Постановление Правительства Москвы от 26 января 1999 года N 46 "Об итогах работы Комплекса по экономической политике и имущественно-земельным отношениям по привлечению ресурсов на финансирование городских программ во втором полугодии, в 1998 году в целом и задачах на 1999 год".

Постановление Правительства Москвы от 20 июля 1999 года N 670 "Об итогах работы Комплекса по экономической политике и имущественно-земельным отношениям по привлечению ресурсов на финансирование городских программ в первом полугодии 1999 года и о мерах по стабилизации финансовых поступлений в бюджет и внебюджетные фонды".

Распоряжение Департамента государственного и муниципального имущества г. Москвы N 497-р от 16 ноября 1998 года "О непрерывности процесса реализации акций СГУП по продаже государственного и муниципального имущества г. Москвы".

Приказ Департамента государственного и муниципального имущества г. Москвы N 2-п от 22 сентября 1998 г. "О передаче функций по регистрации договоров аренды (субаренды) доверительного управления Московскому комитету по регистрации".

  00:04 12.02