Не снимайте квартиру, если хозяин вам предъявит...

завещание.

Человек, сдающий квартиру, рискует многим. Ну а наниматель њ он вроде бы ничем не рискует: забрал вещи и уехал. Оказывается, это далеко не так. Объясняет ваш советник по недвижимости, генеральный директор агентства "Миэль" Григорий КУЛИКОВ.

њ Григорий Львович, сегодня давайте разберемся, должен ли опасаться каких-либо "подводных камней" уже не хозяин, а наниматель квартиры. Отчего вы, опытный риэлтер, хотели бы его предостеречь?

њ Наниматель квартиры прежде всего должен быть очень внимательным. Основной вид мошенничества: мнимые хозяева cдают квартиру по липовой доверенности. Если в руках у хозяина появляется доверенность, непременно проверьте срок ее действия. Обычно доверенность выдается на срок от одного месяца до трех лет. Особый случай њ доверенность от хозяина квартиры, проживающего за границей. На ней должен стоять аппостиль.

њ Аппостиль? А что это?

њ Аппостиль в переводе с языка юридического њ печать, которая в США, Англии, Франции, Италии и других странах ставят на доверенность в обязательном порядке в наших уполномоченных загранучреждениях, в частности консульствах. Без аппостиля зарубежная доверенность в Российской Федерации не действительна.

њ А что может произойти, если документ, по которому сдается квартира, признан не действительным.

њ Коли "хозяин" не имеет права сдавать квартиру, то договор найма, следовательно, не имеет силы. А по существующей у нас в стране практике квартирант вносит плату за два-три месяца, иногда даже за полгода. Часто он платит в залог за телефон, за ценную мебель, за аппаратуру. Это, как правило, не малые деньги. Если же договор признается не действительным, то все уплаченные деньги квартиранту не возвращаются. И суд, и жилищное законодательство в этом случае на стороне подлинного собственника квартиры, а не на стороне нанимателя.

Еще одна типичная опасная ситуация. Хозяин пытается сдать квартиру по паспорту. Присмотритесь. Во-первых, самое простое: паспорт может быть поддельным. Или чуть сложнее махинация: недобросовестный хозяин якобы теряет паспорт. А в новом паспорте нет ни слова о жене и детях, хотя они прописаны в квартире и являются собственниками. Вот яркий случай њ мы его рассматривали в комитете по защите прав потребителей риэлтерских услуг при Московской ассоциации риэлтеров. Добропорядочная с виду женщина, сдала привлекательную квартиру. Наниматель спешил с заселением њ его устроил предъявленный хозяйкой новый паспорт. А через три дня клиента навестил отец "добропорядочной" женщины. "Освободите квартиру моих внуков!". Большой скандал. Оказывается, помимо матери, в квартире прописаны ее несовершеннолетние дети. А в новом паспорте у матери дети не указаны. Но они, конечно, вписаны в домовую книгу. Однако квартирант очень спешил и согласился на неполный пакет документов. То есть только после конфликта он обратился в риэлтерское агентство. И в кратчайшие сроки агентству пришлось переселять слишком доверчивого клиента. Всего этого могло бы не быть, если бы клиент подождал:

1) выписку из домовой книги (кто прописан в квартире вместе с хозяйкой);

2) разрешение органов опеки на сдачу квартиры, собственниками которой являются и дети.

њ Знакомый мне рассказывал такой случай. Отец и мать уехали на месяц в командировку в Петербург. А их бойкая дочь сдала квартиру и оказалась на улице. Я, честно говоря, не поверил, может ли быть такое?

њ Да, разумеется. Только вот на улице, скорее всего, окажется наниматель. Вот, скажем, такой пример. Молодой человек из очень приличной семьи разбил чужую дорогую иномарку. Фантастический долг. Денег нет. Но есть элитная квартира родителей. Летом њ "предки" отдыхают на даче. В квартире њ аппаратура, мебель. И сын сдает квартиру на длительной срок без согласия родителей. На договоре подписи-нанимателя и этого рискового молодого человека внесена солидная предоплата за полгода, залог за телефон, престижная мебель, аппаратура, сантехника. В общем, мальчику теперь есть чем расплатиться за разбитую машину. Но страдает неосторожный квартирант. Ведь на договоре нет подписей всех собственников. Возвратившиеся с дачи родители устраивают жильцу бурную сцену, и договор найма недействителен. В результате добросовестный наниматель потерял солидную сумму.

њ А вот мой один знакомый журналист пытался сам самостоятельно снять квартиру в столице. Посчитал себя достаточно грамотным, а в агентство не обратился. А в рэу моему приятелю выписку из домовой книги дать отказались: "Это документ конфиденциальный". Вы можете это прокомментировать?

њ Конечно. Работники коммунальных служб в данном случае поступили юридически грамотно. Действительно, выписки из домовой книги, да и вообще вся информация по квартирам конфиденциальны. Эти документы работники рэу или дэза могут выдать только агентству недвижимости, да и то не каждому, а только тому, что имеет лицензию на услуги по аренде жилой площади њ именно в Москве.

Подчеркиваю, надо обращать особое внимание на какой именно вид деятельности? Скажем, вы обратились в агентство недвижимости. Оно имеет лицензию на продажу, покупку квартир. Но это еще не значит, что агентство вправе вам помочь сдать квартиру или снять. На данные услуги необходимо иметь специальную лицензию.

И некоторые фирмы, строящие новое жилье в столице, оказывают услуги по аренде, найму, но не имеют соответствующей лицензии. Это, значит, и ответственность перед клиентами минимальна. Юридически грамотно, обращаясь в агентство, поинтересоваться сразу, есть ли лицензия на оказание услуг по аренде и найму или нет?

њ В последних беседах мы обсудили риски собственника при сдаче квартиры. Сегодня беседа о рисках нанимателя. Но скажите честно, какая из сторон все же рискует больше?

њ Знаете, все участники рискуют. Хозяин больше всех, конечно. Собственник рискует имуществом, добрыми отношениями с соседями. А наниматель њ денежными средствами. И редко њ личной безопасностью.

Мошенников в этой сфере предостаточно. Хотя не всегда можно вести речь о мошенничестве њ скорее о не знании законов. Вот свежий пример. К нам в агентство обратились москвичи њ хотят сдать квартиру по завещанию. Наши агенты сразу все поняли, проверили њ оказалось, просто безграмотность, никакого мошенничества нет. Но выяснилось: автор завещания жив-здоров, живет в Подмосковье, на даче. Этот случай безобидный. А могут и быть криминальные варианты.

Сразу скажу: отнюдь не завещание, но зарегистрированное свидетельство о праве на наследство является правоустанавливающим документом. При этом не вредно поинтересоваться, а есть ли свидетельство о смерти бывшего владельца?

Вообще, я вам скажу, завещание при найме квартиры не имеет никакой силы. Представьте ситуацию њ дедушка написал завещание внуку. Но является по-прежнему собственником квартиры. А внук сдает принадлежащую деду недвижимость. Заключает договор-найм без его ведома, ведет на основании этого договора большую сумму в налог, а договор признается не действительным. Опять-таки причина в том, что не завещание, но лишь свидетельство о праве на наследство может стать основой договора.

Еще один опасный вариант. Договор заключается с нарушением закона на основе договора купли-продажи с правом пожизненного содержания. Имейте в виду: человек, купивший такую квартиру, станет ее собственником только после смерти владельца. Следовательно, он не имеет права подписывать договор найма. А если все же на договоре стоит его подпись њ такой документ суд признает не имеющим силы. Так что, если вы видите подобный договор, знайте, дедушка или бабушка, имеющие право пожизненного содержания, имеют право жить в ней и до конца жизни (если вас устроит, вместе с вами).

Подводя итоги нашего разговора, скажу: не рискуйте, не полагайтесь только на свои силы. Чтобы избежать неприятностей, обращайтесь в солидные агентства. Ведь отсутствие в пакете хотя бы одного документа делает договор недействительным. Вы можете потерять и деньги, и время.

њ Напоминаю, по адресу Ленинский проспект, дом 1, третий этаж, каждую субботу с 11.00 до 17.00 мы можем совершенно бесплатно проконсультировать читателей газеты "Дом и Отечество" и "Российской газеты" по всем вопросам, касающимся недвижимости.

Беседу вел Сергей СЕМЕНОВ.

  00:04 27.09