ВАШ АДВОКАТ.

На ваши вопросы отвечает директор юридической группы "АППЕЛЬ" Галина Смирных.

Наша семья решила приобрести квартиру. Слышали, что заверять документы на жилье у нотариуса не обязательно, но нужно после приобретения квартиры ее зарегистрировать. Что это за процедура и для чего она существует?

Нестеровы, г. Рязань.

31 января 1998 г. вступил в силу Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", далее - закон. Основной идеей данного закона является гласность и публичность оборота недвижимого имущества для обеспечения "прозрачности" рынка недвижимости. В соответствии со ст.2 закона только государственная регистрация является единственным доказательством права на недвижимость.

С вступлением закона в силу с 31 января 1998 г.

отменено обязательное нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью жилого назначения: квартирами, комнатами, жилыми домами, дачами, а также с земельными участками, ранее установленное законодательством. После вступления в действие 1 января 1996 г. ч.II Гражданского кодекса Российской Федерации, далее - ГК РФ, не требуется обязательного нотариального удостоверения также сделок с недвижимостью нежилого назначения: гаражами, садовыми домиками, хозяйственными строениями, иными зданиями, помещениями и сооружениями нежилого назначения независимо от того, кто их заключает - граждане или организации.

Тексты договоров могут быть подготовлены самими гражданами как самостоятельно, так и с помощью квалифицированной юридической консультации. Учреждения юстиции обязаны провести правовую экспертизу и проверку законности сделок с недвижимостью независимо от того, заключена она в простой письменной или нотариальной форме. Договор должен соответствовать требованиям законодательства, и к нему должны быть приложены необходимые документы.

В любом случае обязательной является лишь государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения государством заключаемых сделок и приобретаемых прав, при этом зарегистрированное право или сделка могут быть оспорены только в суде.

И ГК РФ и законом устанавливаются два вида регистрации: регистрация прав и регистрация сделок, причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею. Важным также является то, что в учреждениях юстиции производится регистрация не объектов недвижимости (учет и регистрацию жилого фонда продолжают осуществлять организации БТИ, а земельных участков - земельные комитеты), не документов на недвижимость, не физических и юридических лиц, которые приобрели недвижимость, а именно прав на недвижимость и сделок с ней. Это разные понятия, не совсем привычные в сложившейся системе отношений по поводу недвижимости.

Регистрация права осуществляется внесением государственным регистратором записи о праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Запись о праве содержит четыре основных элемента:

1) субъект права (правообладатель);

2) объект права (имущество);

3) вид права (собственность или другие вещные права);

4) основание (правоустанавливающий документ).

Запись о праве дает ответ на вопрос: "Кто, на что, какое право и каким образом приобрел?" Произведенная государственная регистрация подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Причем право считается зарегистрированным и соответственно возникшим с момента внесения записи в Единый реестр, но не с даты выдачи свидетельства. Регистратор может внести запись о праве, например, сегодня, а свидетельство подготовить и подписать через неделю. Но собственником владелец станет с даты внесения записи в реестр, даже если свидетельство получит на руки намного позже. К тому же свидетельство можно не получать, поскольку согласно п.3 ст.131 ГК РФ оно выдается "по ходатайству правообладателя". Если же правообладатель не заявит о его выдаче, то учреждение юстиции не обязано его подготовить. Правда, не имея на руках свидетельства, собственник лишается доказательства существования зарегистрированного права.

Помимо государственной регистрации права, регистрируются еще и сделки с недвижимостью.

Двусторонние сделки оформляются договорами. Для заключения договоров в отношении недвижимости, особенно жилого назначения, законом установлены определенные требования. Для того, чтобы такой договор считался заключенным и имел силу, он должен быть зарегистрирован, в противном случае сделка с недвижимостью считается ничтожной (ст. 165 ГК РФ).

Несмотря на то, что собственник может подписать и даже нотариально удостоверить у разных нотариусов несколько договоров продажи одной и той же квартиры разным покупателям, подписанные договоры - это еще не заключенные договоры, по ним никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость до государственной регистрации сделки (см. ст. 425 ГК РФ:

"Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения"). Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной - совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки. Итак, зарегистрировать сделку необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки - это момент ее государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), а не момент ее подписания или нотариального удостоверения.

Зарегистрированный договор - это подтверждение взаимных обязательств сторон, но не возникновения права собственности приобретателя. Полный комплект документов, подтверждающих право собственности на приобретенную по договору квартиру, включает:

1) Свидетельство о государственной регистрации права на основании данного договора;

2) экземпляр договора с двумя надписями:

"Произведена государственная регистрация сделки" и "Свидетельство о государственной регистрации права".

Как правило, при сделках с жильем заключение договора и исполнение его (передача недвижимости и денег) происходит в один день, поэтому возможна одновременная регистрация самой сделки (договора) и права на ее основании, и обе надписи проставляются одним штампом. Если производится только регистрация сделки в штамп о свидетельстве, вносится запись: "Не выдавалось". Естественно, штамп о выдаче свидетельства заполняется только на экземпляре договора покупателя.

Итак, государственная регистрация сделок (договоров) с недвижимостью - это только необходимое условие для их заключения, зарегистрированный договор является подтверждением возникшего права только вместе со свидетельством о регистрации права.

  00:04 14.12