"Рынок недвижимости-2000: что нового?".

К.ВИШНЕВСКИЙ.

Закончился первый месяц 2000 года, ознаменованный таким важным для политической и экономической жизни страны событием, как вступление в силу закона о контроле над расходами физических лиц. Этому предшествовало развернутое средствами массовой информации и продолжавшееся более года обсуждение как самих законодательных инициатив, так и целесообразности их введения. Высказывались многочисленные, зачастую противоположные точки зрения, свидетельствующие лишь об одном: обещанные изменения в налоговом кодексе интересны всем, даже тем, кого они коснуться не могут никак.

Сегодня, по истечении первого месяца действия закона, можно наконец осмотреться и, определив ситуацию, в которой мы оказались, попытаться сделать некоторые прогнозы на будущее.

В соответствии с законом о контроле над расходами налоговые органы проявляют интерес в первую очередь к крупным дорогостоящим покупкам, совершаемым физическими лицами. А дорогостоящие покупки - это и автомобили, и акции, и золото, и недвижимость. В отличие от акций и золота, а также автомобилей недвижимость является наиболее актуальным приобретением для большинства населения страны. Жилье нужно всем вне зависимости от социального и материального положения, а также от состояния здоровья.

Поэтому, оставив в стороне фондовый, золотой и автомобильный рынки, сфокусируем внимание на рынке недвижимости Самары и посмотрим, что сегодня здесь происходит.

Первое, что можно отметить - несмотря ни на какие законодательные инициативы, сделки на рынке недвижимости по-прежнему совершаются. Более того, цены на недвижимость продолжают расти. Как известно, к февралю 1999 года долларовые цены (по сравнению с августом 1998) упали примерно в два раза. Но именно с февраля прошлого года начался их рост. В июне 1999 года этот рост стал очевиден для всех, а к январю 2000 года валютные цены на рынке нового жилья повысились по сравнению с февралем 1999 года в среднем на 20%. Связанно это было с постоянным увеличением цен на такие строительные составляющие, как цемент, мазут, бензин.

Сказанное можно проиллюстрировать конкретными примерами. В августе 1998 года элитное жилье в центре города стоило около 1000 долларов, а стандартное на окраине - около 400 долларов. В феврале 1999 года ценовая картина иная: 500-520 долларов за "элитку" в центре и 130-170 долларов за типовое жилье на окраине. Сегодня, в начале 2000 года, "элитка" поднялась в цене до 700 - 750 долларов, а стандартное жилье - со 160 долларов до 210 -220 долларов.

Вторичный рынок (старое жилье) традиционно рассматривается как отражение ситуации, складывающейся на первичном рынке. Обычно люди продают свою старую квартиру, чтобы приобрести взамен что-то лучшее, новое, поэтому практически все продажи квартир на вторичном рынке уместно воспринимать как вложения в первичный рынок. Следовательно, все, что справедливо для первичного рынка, справедливо и для вторичного.

Ценовая картина здесь выглядит так. До кризиса однокомнатная "хрущевка" стоила в зависимости от района около 16 тыс. долларов. К февралю 1999 года цена "падает" до 8 тыс. долларов, а сегодня стоимость такой квартиры равна уже 10,5 - 11 тыс. долларов. То есть цены по сравнению с докризисными выросли на 20%. По прогнозам специалистов, в силу продолжающегося удорожания стройматериалов, к августу 2000 года валютные цены на недвижимость (новую и старую) поднимутся до уровня цен августа 1998 года. Такой "поворот" событий может поставить большинство наших сограждан в ситуацию, когда приобретение жилья станет для них попросту недоступным. Выход из этого положения видится пока только один: позаботиться о решении своих жилищных проблем заблаговременно. Тем более что закон о контроле над расходами в большинстве случаев не является помехой для такого рода приобретений. Как показывает статистика, на 85-90 % от всех сделок с недвижимостью принятый закон вообще не распространяется. Почему?

Да потому, что в 85-90 % случаев стоимость сделок находится в тех пределах, которыми не интересуются налоговые службы, т.е. не превышает 5 тысяч минимальных окладов (для одного участника), что на сегодня равно 420 тысячам рублей. В данном отношении, отмечают многие специалисты, последние изменения в законодательстве не принесли в правовую базу государства ничего нового, поскольку вышеназванная норма была определена еще законом о подоходном налоге, действующим с 1994 года и который никто не отменял.

Вообще же в законодательстве любого демократического государства контроль над расходами физических лиц является правовой нормой. Сегодня это становится нормой и для нас. Хотя, по мнению юристов, закон еще очень несовершенен и нуждается в доработке, поскольку содержит ряд противоречий и расхождений с тем же налоговым кодексом, например. Что же касается установления контроля над приобретением недвижимости, то здесь предстоит создать целый механизм эффективного взаимодействия налоговой инспекции и регистрационной палаты. Без этого реального контроля достигнуть трудно. Но на сегодня нет даже плана создания такого механизма.

На разрешение всех этих проблем и противоречий потребуется время. А пока идет процесс формирования правового поля, многие специалисты единодушно утверждают, что закона бояться не надо, бояться надо беззакония.

  00:04 05.02