Жилищная очередь за длинным рублем.

Копим на квартиру после новоселья.

НА СЕГОДНЯШНЕМ заседании Правительство вновь вернется к обсуждению развития в стране ипотечного жилищного кредитования. Прорабатывается возможность привлечения для этого "длинных денег" из Пенсионного фонда.

Денег всегда нет, в лучшем случае остро не хватает - это аксиома. А для приобретения жилья их нужно много или очень много - в зависимости от аппетита покупателя и предложений, предоставляемых ему рынком. На бесплатное новоселье рассчитывать сегодня могут очень немногие.

Сколько людей готовы купить жилье в рассрочку?

Что касается потенциального спроса на жилье, он огромен: около 40 миллионов россиян до сих пор ютятся в неблагоустроенных квартирах; более 2,5 миллиона - в ветхом и аварийном жилье. По оценкам социологов, более 80 процентов населения в той или иной мере нуждаются в улучшении жилищных условий. Причем каждый второй из участников опросов заявлял о желании участвовать в региональных ипотечных программах и был готов внести первоначальный взнос в размере 10-50 тысяч рублей.

Действительно, как показывает опыт стран с рыночной экономикой, единственный способ приобретения дома или квартиры для людей со стабильными доходами и определенными, но недостаточными для одномоментной покупки жилья накоплениями - это ипотека.

Определенный опыт за последние годы накоплен и в нашей стране. Региональные программы ипотечного кредитования реализуются в Иркутской, Самарской, Белгородской, Кемеровской, Нижегородской, Брянской, Оренбургской областях, Москве и Питере, Башкирии, Удмуртии, Чувашии, Якутии... И все-таки говорить, что ипотека стала доступной большинству среднеобеспеченных семей, еще очень рано.

Что мешает людям брать,

а банкам давать жилищные кредиты?

Сдерживающие факторы известны. Для населения это прежде всего довольно высокий первоначальный взнос (минимум 30 процентов стоимости покупаемой квартиры) и высокие процентные ставки по кредитам (достигают 20 процентов годовых). Плюс сами кредиты оформляются чаще в иностранной валюте. Кроме того, до сих пор о действительно долгосрочных кредитах людям остается только мечтать - им предлагают расплатиться за пять, в лучшем случае десять лет. В результате ко времени погашения кредита реально выплачивается двойная стоимость квартиры. Серьезные проблемы и с обеспечением реальной защиты прав собственности граждан, купивших жилье.

Со стороны кредитных учреждений - свои "но". Это необходимость привлечения крупного стартового капитала, поскольку возврат кредитных средств растягивается на годы; это риски, связанные с возможным наступлением неплатежеспособности заемщика. Достаточно сказать, что необходимые изменения в Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", касающиеся порядка обращения взыскания на заложенное имущество, составления, выдачи, залога и передачи прав по закладной, вступили в силу лишь в начале этого года...

Из-за необходимости "внешней" финансовой подпитки в реальности ипотечное кредитование развивается лишь в тех регионах и городах, где местные власти находят возможность привлечения средств из бюджета либо внебюджетных источников. В частности, для того, чтобы жилищный кредит стал более доступным, практикуется снижение годовой процентной ставки с компенсацией разницы (чтобы защитить интересы кредитора) из бюджета. Но включение в "коммерческую" схему бюджетных средств сразу приводит к тому, что ипотечное кредитование власти используют для решения социальных вопросов в регионе, предлагая поучаствовать в такой ипотеке лишь определенным, ограниченным некими условиями группам жителей (очередникам, молодым семьям с детьми и т.д.). Как говорится, и то хлеб. Но пресловутый класс "чуть выше среднего" опять остается не у дел... Определенный толчок развитию ипотечных схем может быть дан, если не ограничивать ее функционирование региональными рамками.

Зачем нужно "двухуровневое" финансирование?

Модель, разработанная специалистами Госстроя и федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, созданного в сентябре 1997 года по постановлению Правительства, предполагает обеспечить государственную поддержку кредиторов - участников региональных ипотечных программ через рефинансирование ипотечных кредитов. Для этого заключаются трехсторонние соглашения между субъектом РФ, федеральным агентством и региональным ипотечным оператором. Если говорить предельно упрощенно, суть в том, что на уровне региона (региональным ипотечным оператором) формируются пулы закладных (полученных при выдаче ипотечных кредитов), которые поступают в федеральное агентство. В регион же в том же объеме из агентства поступают "живые" деньги. В результате в предельно короткий срок после реализации построенного в регионе жилья с использованием ипотечных кредитов ресурсы возвращаются в регион, и их можно вновь пускать в дело.

Что касается второго - федерального - уровня этой модели, то для привлечения необходимого объема финансовых ресурсов для рефинансирования ипотечных кредитов агентство прорабатывает с Минфином вопрос об оформлении гарантии на два миллиарда рублей в нынешнем году. Если Правительство одобрит эту схему, очевидно, агентство выпустит ипотечные ценные бумаги. Их размещение запланировано на IV квартал, и сейчас идут активные поиски возможных инвесторов. Крупнейшим, судя по всему, может стать Пенсионный фонд РФ. Во всяком случае, его глава Михаил Зурабов еще в начале лета заявлял, что средства, идущие на накопительную часть пенсий ныне работающих, могут быть вложены и в ипотечные бумаги. Но только под гарантии государства. Скорее всего, так и произойдет. Прямое подтверждение тому - подписанное Михаилом Касьяновым на днях распоряжение об инвестировании пенсионных средств в госбумаги, в том числе ипотечные.

Рядовому россиянину, впрочем, вся эта денежно-бумажная круговерть мало о чем говорит. Ему бы, с одной стороны, знать, что он может сегодня или завтра пойти в банк, взять по божеским условиям кредит и вскорости въехать в новую квартиру. И, кроме того, конечно, он не хочет, чтобы его пенсионные накопления сгорели.

Как прикинуть новые возможности на себя?

Что касается первой части таких пожеланий, система единых стандартов, разработанных авторами модели, предполагает, что в ближайшее время ипотечные кредиты должны стать гораздо доступнее. Хотя бы потому, что выдаваться они будут исключительно в российских рублях. Фиксированная процентная ставка по денежному обязательству - 18 процентов - пока довольно высока, но должна уменьшаться по мере снижения в стране уровня инфляции. (Во всяком случае на будущий год предполагается "сбить" ее до 15 процентов). Еще один плюс: срок, на который выдается кредит, от 62 до 242 месяцев (то есть до 20 лет). При таких условиях кредитования, считают эксперты, при покупке квартиры площадью 72 квадратных метра доход "средней" российской семьи, состоящей из трех человек, должен составлять около 25 тысяч рублей в месяц. С учетом того, что большинство при этом готово реализовать свое старое жилье, сумма необходимого кредита уменьшается, как и расчетный средний доход - до 11,4 тысячи рублей в нынешнем году.

Если же говорить о привлечении в ипотеку пенсионных денег, вряд ли сверхосторожный Зурабов пойдет на это, не просчитав все "за" и "против". Впрочем, еще в царские времена в России ипотечные облигации, выпускаемые Санкт-Петербургским и Московским городскими кредитными обществами, котировались на рынке ценных бумаг как одно из самых надежных средств вложения свободных средств, а потому пользовались большим спросом.

Ирина Невинная.

  00:04 06.09