Лишь практика поможет отточить и поправить земельное законодательство.

Андрей Гольцблат - управляющий партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры".

Со вступлением в силу 28 января 2003 г. закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" завершается важнейший этап земельной реформы - создание правой базы земельных отношений в России.

Первые попытки включить землю в коммерческий оборот предпринимались в начале 90-х гг., после провозглашения независимости РСФСР. К сожалению, они носили бессистемный и хаотичный характер. Реформа началась лишь после принятия в 1993 г. новой Конституции и указа президента о приведении земельного законодательства в соответствие с ней. Главное достоинство и Конституции, и указа состоит в том, что они определили политическое направление развития земельной реформы в России.

В то время земля служила лишь средством для реализации инвестиционных проектов и не являлась самостоятельным объектом коммерческих отношений. При реализации инвестиционных проектов земля чаще сдавалась в аренду, а случаи прямой купли-продажи были редки.

Вступление в силу в конце 2001 г. нового Земельного кодекса (ЗК) позволило интенсифицировать процесс приватизации земли. Сделки по купле-продаже государственных земель под промышленными объектами перестали быть исключением. Причем выкупать землю нужно как можно быстрее потому, что с каждым годом ее цена увеличивается и вряд ли эта тенденция изменится. Согласно ЗК цена купли-продажи госземель привязана к ставке земельного налога. В 2002 г. законодатель, в интересах бюджета, увеличил ставку земельного налога в два раза, в 2003 г. - еще в 1,8 раза. Таким образом, тот, кто не успел купить землю в прошлом году, должен будет заплатить за нее в этом году существенно больше. Эта ситуация усугубляется еще и тем, что согласно ЗК правом увеличения базовой цены обладают еще региональные власти и правительство РФ. В Новосибирской области, например, региональный коэффициент составляет 3, а в Московской области - 10. Коэффициент от 0,7 до 1,3 может устанавливать и правительство РФ. Сегодня он не установлен, но постановление может появиться в любой момент, и цена земли может увеличиться еще на 30%.

Помимо вопросов цены при обороте сельскохозяйственных земель могут возникнуть сложности с установлением их собственника. Дело в том, что приватизация совхозов сопровождалась приватизацией используемых ими земель. Их собственниками становились в первую очередь работники совхозов. Каждый получал долю в земельном участке, которая не была индивидуально определена. Однако включить эту землю в оборот все же можно. Например, все дольщики продают свои доли одному из них. Последний в судебном порядке выделяет свою долю в натуре, регистрирует право собственности на уже конкретный участок и продает его. После чего заинтересованное лицо переводит эту землю из земель сельхозназначения в земли промышленности и она становится объектом коммерческого оборота. В другом случае дольщики меняют свои доли на акции создаваемого акционерного общества, в результате собственником земли становится само общество, а дольщики становятся его акционерами. Общество же, как собственник земли, вправе распоряжаться ею в полной мере.

Запрет на куплю-продажу земель сельхозназначения предприятиями с иностранными инвестициями не является серьезным препятствием. Иностранных инвесторов интересуют обычно земли промышленности. Если же какой-то участок сельхозземель инвестору подходит для размещения производства, то такая земля переводится в земли промышленности и может быть свободно продана, в том числе и предприятию с иностранными инвестициями. Земельный кодекс, конечно, ограничивает перевод земель сельхозназначения в земли промышленности, но при этом использует довольно расплывчатую формулировку: для строительства промышленных объектов "предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости". Остается лишь доказать, что искомая земля худшего качества по кадастровой стоимости.

Но тем не менее для первого этапа земельной реформы все вполне неплохо. Теперь лишь практика поможет отточить и поправить земельное законодательство так, чтобы рациональное землепользование не только способствовало успешному ведению бизнеса в целом, но и отвечало интересам государства.

  00:04 27.01