КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС ИСПОРТИЛ ИХ.

Ипотечные кредиты должны стать доступнее.

Правительство предложило Государственной Думе рассмотреть 28 законопроектов, направленных на создание рынка доступного жилья. Ожидается, что после их принятия ипотека станет массовой, а объем выдаваемых кредитов увеличится в десятки раз. Однако, по мнению ряда экспертов, даже после исчезновения законодательных барьеров развитию ипотеки будут мешать отсутствие "длинных" средств на финансовых рынках и нехватка специалистов в этой сфере. Также не стоит забывать и о неразвитости нашей банковской системы, которая, может оказаться, не в силах справиться с возлагаемыми на нее авторами законопроектов надеждами.

До окончания весенней сессии депутатам Государственной Думы предстоит рассмотреть сразу 28 законопроектов, так или иначе регулирующих рынок ипотечного кредитования в нашей стране. Разговоры о необходимости принятия подобных мер не смолкают на протяжении последних лет. И причин тому несколько. Во-первых, после начала рыночных преобразований бесплатная раздача квартир очередникам постепенно сходит на нет. И если раньше дождаться заветных ключей от новой квартиры было реально, то сейчас такое счастье может выпасть на долю жителей самых благополучных регионов. Но даже они в ближайшем будущем предполагают перейти к системе, при которой от очередника в любом случае потребуется внесение части суммы, например, оплаты себестоимости нового жилья.

Во-вторых, доходы населения в нашей стране по-прежнему оставляют желать лучшего, а цены на жилье за последние годы вплотную приблизились к самым высоким мировым стандартам.

Между тем улучшить свои жилищные условия так или иначе желают 77% россиян, однако позволить себе решить эту проблему, не прибегая к помощи банков, друзей или родственников, могут всего лишь 1,2% наших соотечественников. Кроме того, по заявлению бывшего Госстроя РФ, если темпы строительства останутся на нынешнем уровне, то в ближайшие годы износ жилищного фонда превысит 60%. Другими словами, согласно существующим нормативам, национальный жилищный фонд в целом можно будет признать ветхим.

В то же время действующие в настоящий момент государственные жилищные программы рассчитаны только на определенные социальные группы, такие как молодые семьи, военные, бюджетники. Однако выделение средств даже на эти программы явно недостаточно. Например, при существующих объемах финансирования не более 1% молодых семей, нуждающихся в жилье, будут им обеспечиваться ежегодно. Может быть, наше государство планирует обеспечить молодых жильем за 100 лет? Но молодые семьи столько, как правило, не живут.

Это происходит вследствие крайне низкого объема строительства жилья в России. Так, по словам вице-спикера Государственной Думы Георгия Бооса, потребность в строительстве в настоящий момент составляет около 150 млн. кв. метров в год. При этом ежегодно строится всего около 40 млн. кв. метров. По мнению целого ряда экспертов, данная "недозагруженность" отрасли является результатом некоторого сговора строителей и местных властей с тем, чтобы не затормаживать темпы роста цен, которые и так уже достигают своих предельных величин.

В тоже время рост цен не может быть бесконечным. По оценкам риелторов, критической ценой для Москвы является 2000 долларов за квадратный метр. В настоящий момент стоимость квадратного метра составляет уже более 1600 долларов. При сохранении темпов роста цен на уровне 25 - 30% в год критическая отметка будет достигнута уже в следующем году. Поэтому в конце следующего года ожидается значительное сокращение темпов роста цен, что не замедлит отразиться на позиции инвесторов, которые начнут сбрасывать малодоходные активы, а это неминуемо приведет к снижению цен и обвалам рынка. Ведь сейчас около 30% квартир скупают инвесторы с целью дальнейшей перепродажи. При этом некоторые эксперты говорят о возможном падении цен в 2006 году до 1000 долларов за квадратный метр.

Для недопущения спекулятивных игр на повышении и падении цен необходима антимонопольная политика на рынке недвижимости, который в прошлом антимонопольные органы старательно обходили своим вниманием.

Но пока новые подходы к монополистам на рынке недвижимости в недрах Правительства еще разрабатываются, кабинет решил начать воздействие на рынок со стороны спроса. А стимулировать спрос планируется как раз за счет ипотечных кредитов.

Пока данная услуга в нашей стране развита крайне мало, и пользуются ей единицы. По заявлению первого заместителя председателя Комитета Государственной Думы по кредитным организациям и финансовым рынкам Валерия Зубова, в настоящий момент воспользоваться ипотечным кредитованием могут не более 10% граждан.

По данным Всемирного банка, на сегодняшний день капитализация российского рынка ипотечного кредитования составляет около 500 млн. долларов, при этом половина кредитов выдается в Москве. Для справки, в 2003 году оборот на первичном и вторичном рынках недвижимости в Москве составил около 4 млрд. долларов. Другими словами, даже в первопрестольной с помощью ипотеки было куплено около 10% квартир.

В то же время в большинстве развивающихся стран объем рынка ипотечного кредитования составляет 3 - 5% от ВВП. В странах Балтии этот показатель уже превышает указанные значения. Что касается развитых стран, то там этот показатель может достигать и 50% ВВП. Если дотянуть Россию хотя бы до уровня развивающихся стран, то в ближайшие годы можно рассчитывать на рынок объемом 20 млрд. долларов (как раз 5% ВВП нашей страны). Именно на увеличение рынка в 40 раз направлены внесенные Правительством законопроекты.

Можно выделить следующие факторы, которые в настоящий момент мешают развиваться ипотечному кредитованию. Во-первых, это налоговая система. Дело в том, что люди, покупающие квартиру за наличный расчет, и те, кто приобретают ее в кредит, могут указать в договоре разную стоимость приобретаемой недвижимости. Причем первые - заниженную, а вторые - реальную, что влечет за собой увеличение необходимых выплат, начиная с подоходного налога и заканчивая пошлинами и нотариальными сборами. При этом, покупая квартиру за "живые" деньги, можно вообще отказаться от нотариального оформления договора, а при покупке квартиры в кредит это является необходимым условием.

Во-вторых, сдерживающим фактором является отсутствие "длинных" денег на рынке, что не позволяет банкам осуществлять быстрое рефинансирование выданных кредитов посредством выпуска ипотечных ценных бумаг. На Западе основными игроками на ипотечном рынке являются частные пенсионные фонды. Однако при тех единицах, кто в конце прошлого года перевел свою часть накопительной пенсии в частные управляющие компании, рассчитывать на появление подобных солидных инвесторов в России не приходится.

Наконец, в-третьих, это действующее законодательство, которое делает банки практически беспомощными в борьбе с неплательщиками, так как не предоставляет продуманную схему выселения должников. Действующий в настоящий момент Жилищный кодекс (ЖК), принятый еще в 1983 году, позволяет выселить злостных неплательщиков только при условии предоставления им "жилого помещения из фонда жилья для временного поселения". Однако в большинстве случаев ни региональные, ни, тем более, муниципальные власти таким фондом не располагают, поэтому и гарантий возврата денег у банков в настоящий момент практически нет.

Принятие "ипотечного пакета", внесенного в Государственную Думу, должно решить многие из существующих проблем. В первую очередь это касается увеличения гарантий по предоставленным кредитам и займам, что сделает процедуру получения кредита более легкой, а сами кредиты - более доступными. Так, например, теперь не рассчитавшиеся в срок новоселы не смогут претендовать на социальное жилье. Их просто выставят на улицу, вернув первоначальный взнос на покупку квартиры, выплаченную часть кредита, а также разницу между ценой продажи квартиры и ценой, указанной в ипотечном договоре, в том случае если первая окажется выше. Дальнейшая судьба неудавшегося заемщика - его личная проблема.

Кроме того, планируется отменить необходимость нотариального заверения договора ипотеки, которое, между прочим, стоит немалых денег - 1,5% от рыночной стоимости квартиры.

Планируется внести и поправки в закон об ипотечных ценных бумагах, которые переведут обязательства банков по ним ко второй очереди выплат в случае форс-мажора (к первой очереди относятся вклады физических лиц). Чтобы еще больше обеспечить банки "длинными" деньгами, Комитетом Госдумы по кредитным организациям и финансовым рынкам было предложено законодательно ввести понятие "безотзывного депозита". Подобное нововведение сделает невозможным для вкладчиков изъять из банка свой вклад в любой удобный для него момент - необходимо будет дождаться окончания срока депозита.

Внесенные законопроекты также направлены на снижение банковских процентов. В настоящий момент банки не понижают процентные ставки по двум причинам. Во-первых, они закладывают в них риски невозврата. А во-вторых, снижать ставки банкам мешает действующее законодательство, согласно которому при получении кредита под проценты ниже 3/4 ставки рефинансирования ЦБ в рублях, или 9% годовых в валюте, необходимо уплатить налог на материальную выгоду в размере 13%. Он начисляется на разницу между той суммой, что клиент должен был выплатить в виде процентов по "минимальной" ставке, и суммой, выплаченной реально.

И все же без развитого рынка ипотечного кредитования не решить жилищный вопрос в нашей стране. Однако сильно радоваться его бурному развитию тоже было бы немного преждевременно. По прогнозам многих аналитиков, в банковском секторе скоро могут возникнуть определенные трудности, связанные с резким ростом задолженности населения перед отдельными банками. И за примерами далеко ходить не надо. В прошлом году кредитный бум в Южной Корее закончился крахом целого ряда кредитных учреждений. Дело в том, что активность многих банков на рынке потребительского кредитования может обернуться для них массовыми невозвратами, а при малейшем изменении конъюнктуры как в части реальных доходов населения, так и просто экономических ожиданий, невозвраты легкодоступных кредитов могут приобрести лавинообразный характер. Так что развивая ипотеку, не учитывая данное обстоятельство, легко можно нажить новые, не менее серьезные проблемы.

В то же время рассчитывать только на ипотечное кредитование не стоит. Ценовая ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, делает покупку квартиры практически несбыточной мечтой для большинства граждан. Так, более 60% россиян считают покупку новой квартиры при сложившемся соотношении доходов и цен вообще нереальным мероприятием. Более половины граждан не могут себе позволить выплачивать кредит ни в каком объеме, чуть менее трети россиян готовы платить до 300 долларов в месяц. И развитие ипотечного кредитования также вряд ли сможет помочь этим людям.

К сожалению, без внимания остается опыт развития жилищных кооперативов. В послевоенной Западной Европе, когда доходы большинства граждан также были низки, именно такие, более дешевые, чем ипотека, схемы, позволили решить жилищную проблему. Поэтому говорить о полном решении жилищного вопроса после принятия подготовленных поправок не приходится, даже если стоимость кредитов значительно снизится.

Владимир ЕФИМОВ.

  00:04 14.04