История развития ипотеки.

Термин ипотека впервые появился в Греции в начале VI века до Рождества Христова и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными обязательствами.

Термин ипотека впервые появился в Греции в начале VI века до Рождества Христова и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными обязательствами.

Понятие "ипотека" ввел в обиход знаменитый афинский реформатор и законодатель, один из так называемых семи мудрецов - архонт Солон. На пограничной меже имения должника устанавливался столб с надписью, что это имущество служит обеспечением претензии заимодателя на сумму заключенной кредитной сделки. Такой способ назывался ипотекой (подставкой), а слово в переносном смысле стало употребляться для обозначения любого залога под кредит. Столб ставился на участке земли в знак запрета заемщику вывозить с него "все приведенное, привезенное, принесенное". Заслуга Солона была в том, что он ввел рациональный способ обращения личной ответственности заемщика в имущественную.

До этого существовал установленный предшественником Солона Драконом в VI в. до н.э. порядок, согласно которому залогом кредитных обязательств была личность должника и его семьи, им в случае неуплаты долга грозило рабство - "драконовы законы".

Позднее ипотека вошла и в средневековое европейское законодательство: в Германии она появилась в XIV столетии, до этого господствовал принцип личной ответственности за долги.

В XVIII веке ипотека возникла на Руси. Основой ее была частная собственность на землю, первый вид кредитования получил название "заклад".

В XVIII веке появились первые ипотечные банки: в 1754 г. - в России (Москва, Санкт-Петербург), в 1770 г. - в Германии (Силезия), в 1916 году созданы федеральные земельные банки в США, позднее - во Франции и Канаде.

Ипотека в разных странах имела свое место и смысл.

В каждой стране действовало свое специфическое законодательство, во многом зависящее от земельного.

Получили развитие несколько десятков разновидностей и вариантов организации ипотечного кредитования, при этом существует много схем, которые реализуются в странах одновременно и не исключают друг друга.

В России же после 1917 года в связи с всеобщей национализацией и отменой частной собственности на недвижимость практика ипотеки прекратилась полностью и возрождается лишь сейчас спустя 70 лет. И в этой связи мы вынуждены обратиться к опыту и использованию развитых форм ипотечного кредитования зарубежных стран.

Анализ показал, что современных моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем в сущности всего три, и различаются они прежде всего в принципах формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования.

Одноуровневая европейская модель Одноуровневая модель уже давно существует в Германии, Англии, Дании, Франции, Испании, Израиле, в последнее время появилась в Польше, Чехии, Словакии, Венгрии - в развивающихся странах с не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг.

Суть одноуровневой модели ипотечного кредитования состоит в том, что выдавший ипотечный кредит банк самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа - закладных листов, т.е. модель замкнута в рамках первичного рынка закладных. Использование закладных листов, полученных банком от клиентов по выданным ссудам, не идет дальше употребления их в качестве обеспечения части внешних привлекаемых ресурсов. Полученные от рефинансирования средства используются для выдачи новых кредитов.

Основными субъектами (действующими лицами) рынка являются ипотечный банк (кредитор) и клиент банка, занимающий ссуду (заемщик), а также профессиональные участники рынка недвижимости - оценщик, страховщик, государственный регистратор.

Эксперты отмечают, что недостатком этой модели является прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитного финансового рынка страны, достоинством - ее легкая интегрируемость в национальное российское законодательство, дешевизна организации и контроля по сравнению с двухуровневой.

Двухуровневая американская модель Функционирует в странах англо-американской системы права США, Дании, Швеции и др. Это модель, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступает со специально организованного для этих целей вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость.

Суть системы заключается в том, что ипотечные кредиты, сделанные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Эти агентства могут: переуступить их в свою очередь вторичным инвесторам; сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам;

выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги на вторичном рынке. Полученные от инвесторов средства с вторичного рынка используются для увеличения кредитных ресурсов на первичном рынке.

В этой модели к основным действующим субъектам первичного рынка добавляются субъекты вторичного рынка:

эмиссионно-финансовые корпорации, выпускающие и размещающие ценные бумаги (агентства), коммерческие банки, пенсионные фонды, страховые компании, граждане, приобретающие ценные бумаги, выпускаемые агентствами (инвесторы).

Функционирование этой модели зависит от общего состояния финансового рынка, поэтому она развита в странах с устойчивой экономикой и ее часто называют американской или классической.

В рамках этой модели заемщик с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом лишь незначительную часть его стоимости наличными (20-30%), а всю оставшуюся (70-80%) - деньгами ипотечного банка, выданными под залог приобретенной или уже имеющейся у него недвижимости на срок до 30 лет.

Общей чертой одноуровневой и двухуровневой систем ипотеки является то, что они представляют собой рыночные схемы ипотеки. Соотношение спроса и предложения денег в рамках данных моделей в основном регулируется, с одной стороны, банковским процентом по ссудам и соответственно ценой кредитных ресурсов, которая определяется доходностью ценных бумаг, размещаемых на первичном или вторичном рынках, а с другой стороны - ставками отчисления на оплату услуг всех профессиональных участников ипотечного рынка:

риэлторов, оценщиков, страховщиков, государственных регистраторов и др.

Система строительных сбережений (германская модель ипотеки) Ее часто называют "сбалансированная автономия".

Ключевым отличием данной модели является ссудно-сберегательный принцип ее организации.

Совокупный портфель кредитных ресурсов при такой модели не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. Право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если он ранее направлял в систему свои сбережения, причем сумма кредита примерно равна сумме сбережений и составляет 40-50% стоимости будущего жилья. После этого он получает право на получение государственной дотации (до 10ї% от стоимости жилья) и льготного кредита для оплаты недостающей части стоимости жилья (примерно 50%) на срок 10-18лет под 4,5-8,5% годовых. Причем на сумму сбережений начисляется премия в размере 15%, в 50-е годы при дефиците жилья - 25-40% при инфляции 2% в год.

Минусом этой модели является то, что момент приобретения недвижимости отодвигается во времени на срок накопительного периода. Плюсом модели является ее автономность, т.е. независимость от функционирования рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость и общего состояния финансово-кредитного рынка. Именно это качество системы используется для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой.

В дореволюционной России истоки функционирования такой системы проявлялись в деятельности многочисленных союзов и обществ взаимного кредита. В современной России ее использует в Москве корпорация "Жилищная инициатива" в рамках разработанной программы "Комбиинвест" при участии банков СБС-Агро, Банка Москвы и т.д.

Наибольший успех в практическом использовании модели достигнут в Германии, где создана охватывающая всю страну "система стройсбережений", ее участниками являются 19 млн. граждан.

Несмотря на принципиально отличные подходы к процессу мобилизации кредитных ресурсов и организации процесса кредитования, общим для этих моделей является то, что их функционирование всесторонне поддерживается государством, включая финансовое, правовое и лицензионное регулирование деятельности, предоставление государственных гарантий, обеспечение страхования рисков, налоговые льготы, целевые адресные дотации.

Другой общей чертой, объединяющей эти системы, является то, что они чисто банковские, то есть не имеют прямой организационной связи с процессом инвестирования строительства. Строительные (девелоперские) компании обычно получают средства граждан, сформированные ими в рамках ипотеки только на конечном этапе строительства при продаже готового жилья, а на ранних стадиях используют коммерческие кредиты обычных банков.

Таковы основные характерные черты известных зарубежных систем ипотечного кредитования. Какие элементы из них и из традиций дореволюционной России стали приемлемыми для адаптации в правовых условиях современной России и в частности в нашем городе - предмет следующей публикации.

Л.И. Дронова.

  00:04 25.04