ь22(149)яотя20.06.2004 Инженерно-технический вопрос Может помешать формированию рынка доступного жилья Трудная политическая судьба руководителей СССР, пытавшихся решить жилищный вопрос, ничему не научила государственных деятелей РФ.

Конечно, теперь никто не собирается застраивать страну пятиэтажками, как при Никите Хрущеве, и не обещает дать каждой семье отдельную квартиру - как Михаил Горбачев, намеревавшийся совершить это чудо к 2000 г. Задача куда скромнее: к 2010 г. треть граждан должна иметь возможность купить квартиру хотя бы в кредит. В полном согласии с исторической традицией решение для этой задачи предложено неоднозначное. Пакет из 27 законопроектов, недавно принятый Госдумой в первом чтении, должен способствовать "формированию рынка доступного жилья". В трактовке вице-спикера Госдумы Георгия Бооса, "это не значит, что жилье будет стоить $200 квадратный метр, это значит, что для каждой категории граждан будет доступна соответствующая категория жилья". То есть граждане с низкими доходами должны получить бесплатное жилье в муниципальном фонде, а граждане с доходами повыше (та самая треть населения, которую упоминал президент в последнем послании Федеральному собранию) - ипотечные кредиты. Весь вопрос в том, что мешает этим гражданам получить кредиты и купить квартиры уже сейчас. По словам Георгия Бооса, в поисках ответа на этот вопрос рабочая группа по подготовке "жилищного пакета" изучила "полностью всю цепочку, начиная с землеоотвода и заканчивая продажей жилья, в том числе на вторичном рынке, и попыталась решить проблемы, возникающие на каждой из этих стадий". Результат исследований вдохновил группу на великие законотворческие свершения. Получат ли в итоге граждане желанную жилплощадь? В отличие от разработчиков пакета, мы решили искать ответ на этот вопрос с конца. То есть с этапа совершения сделок. Итак, если у вас уже есть деньги на покупку квартиры (или вы точно знаете, где их взять), жизнь ваша, безусловно, станет веселее. Государство решило защитить добросовестных приобретателей квартир. Теперь самым главным документом, подтверждающим право на недвижимость, будет признан Единый государственный реестр, и государство берет на себя ответственность за все, что в этом реестре происходит. То есть если права честного покупателя все-таки будут оспорены, то государство отдаст неудачливому покупателю 1 млн руб. Еще одна приятная новость заключается в том, что если у продавца квартиры есть несовершеннолетние дети и полноценные родительские права, ему не придется больше ходить по органам опеки, добиваясь их согласия на продажу (социальный подтекст этого нововведения пока оставим в стороне). Налоговые вычеты теперь будут распространяться на все сделки по продаже приватизированного жилья, независимо от того, как давно его приватизировали. Риэлторы пока осторожничают с выражением оптимизма, но можно ожидать, что проблем с тем, как продать и как купить, действительно станет меньше. На какие, собственно, деньги? Если какие-то деньги есть, их можно инвестировать в жилищное строительство. Придется подождать, но если спохватиться еще на нулевом цикле, получится почти в два раза дешевле, чем квартира в готовой новостройке. Тут государство тоже встало на защиту граждан: застройщиков обяжут раскрывать сведения о себе и о проекте строительства, платить инвесторам неустойки за нарушение сроков работ и поручить независимой организации - профессиональному участнику фондового рынка - вести книгу учета договоров, чтобы "случайно" не продать сразу двум гражданам одну и ту же квартиру. Так или иначе, риски граждан снизятся. Но что же делать тем гражданам, которые на 50% (к примеру) от стоимости квартиры тоже еще не накопили? Учитывая, что средняя зарплата россиян, по данным за апрель 2004 г., составляла всего 6556 руб., вопрос отнюдь не риторический. Ладно, сейчас о людях с совсем низкими доходами и речи нет - для них придуманы очереди на социальное жилье? Будем считать, что какие-то доходы все-таки есть. Их можно вложить в жилищно-накопительный кооператив. Условия здесь каждый кооператив придумывает свои, но положительный опыт уже накоплен. В один такой кооператив в Башкирии, по словам Георгия Бооса, вступили уже 20 000 человек - и, заметьте, пока ни одного пострадавшего. Взяв этот эксперимент за основу, законодатели придумали закон о жилищно-накопительных кооперативах. Почему они полагают, будто честность создателей одного кооператива позволяет автоматически считать честными всех остальных, - понять трудно, но в первом чтении законопроект получился интересным. О предложении депутата Виктора Плескачевского коллегам учредить такой кооператив и на собранные деньги обустроить свою жизнь в дальнем зарубежье "Фокус" уже упоминал (см. ь 21, с. 10), поэтому до внесения в проект поправок от рекомендаций вступить в кооператив мы, пожалуй, воздержимся. Отдельный вариант - ипотечный кредит. Конечно, сейчас процентные ставки по этим кредитам высокие, размер первого взноса редко опускается ниже 30%, процедура оформления хлопотная и дорогая (особенно услуги нотариусов), да еще и без приличных размеров "белой" зарплаты большинство банков кредит не даст. И, сразу скажем, один огорчительный момент здесь останется: хотя депутаты уже почти одобрили снижение единого социального налога, чтобы вывести зарплаты "из тени", не факт, что на работодателя это подействует. Зато в остальном ситуация изменится. Во-первых, нотариальную регистрацию договоров решено отменить. Во-вторых, банкам решили создать условия для рефинансирования выданных кредитов. Доходы по ипотечным облигациям, которые банк выпустит для этой цели, будут облагаться невысоким налогом (6% для бумаг, выпущенных до 1 января 2007 г., и 15% для всех остальных), а ипотечное покрытие (права требования на имущество, покупку которого банк прокредитовал) в случае банкротства не будет включаться в общую конкурсную массу. Проще говоря, облигации эти будут весьма надежными, и банки смогут перезанять деньги, которые вам одолжили. Поэтому процентные ставки они понизят. А учитывая, что риски банкиров станут гораздо меньше, - точно понизят. Что еще беспокоило банки? Задав этот вопрос ведущему специалисту отдела ипотечного кредитования Банка Москвы Татьяне Семеновой, "Фокус" убедился - банки страдали от "очень высоких рисков, связанных с неотрегулированной процедурой выселения недобросовестного заемщика". До сих пор, если для получения кредита гражданин заложил единственное свое жилье, а потом перестал платить по кредиту, выселить его вместе с семьей из заложенной квартиры было невозможно. Не позволял Гражданско-процессуальный кодекс. Скоро кодекс это позволит, банк сможет истребовать залог и компенсировать свои траты. С одной стороны, для граждан это, конечно, неприятно, но с другой - ведь за низкие ставки, на которые к тому же теперь можно будет получить налоговый вычет, тоже надо чем-то платить?! Может, не все пока готовы с этим согласиться, но ставки-то снизятся на 4-5% годовых! (Именно такую долю, по словам президента фонда "Институт экономики города" Надежды Косаревой, банки закладывают сейчас на риски.) В Банке Москвы "Фокусу" подтвердили: тенденция к снижению была, есть и будет. Банк начинал "с 15% годовых в валюте, за 5 лет добрались до 11%", но "по мере снижения рисков, совершенствования законодательства, появления судебных прецедентов" ставки продолжат триумфальное падение. Так что если условия позволяют, кредит вы все-таки возьмите. И чем раньше, тем лучше. Потому что дальше на рынке жилой недвижимости произойдет очень захватывающая история. Желающих получить кредит может оказаться много, цены на квадратные метры вырастут, и, по пессимистической оценке Татьяны Семеновой, "даже если проценты по кредиту будут минимальными, купить квартиру при его помощи вообще никто не сможет" - а чтобы этого не произошло, нужно количество строящихся квартир (в частности, по Москве) "увеличить раз в пять". Правда, разработчики "жилищного пакета" считают, что к 2007 г. строители тоже ощутят на себе последствия реформ, и рост цен если и не прекратится, то существенно замедлится. Но прежде средняя цена квадратного метра, составляющая сейчас, по их данным, 14 448 руб., вырастет почти в два раза. Причем это средняя оценка, и нет никаких сомнений в том, что в столичных городах и городах-миллионниках цены будут расти значительно быстрее. У вас есть уверенность, что к 2007 г. ваша зарплата станет в два раза больше? Вот то-то же? И почему только строители не строят больше? Разработчики пакета решили простимулировать строителей повышением налога на землю за участки с незавершенным строительством. Первые два года они будут платить в двойном размере, потом, если строительство будет завершено раньше, лишнее возвращается застройщику, а если строительство затягивается, ставка увеличивается в 4 раза (после введения местного налога на недвижимость - от 0,1% до 1% - этот принцип сохранится, только кратность повышения ставок будут устанавливать уже местные власти). Но этого мало. В Институте экономики города (фактический автор многих законопроектов) считают: "Чтобы увеличить объемы жилищного строительства, надо создать прозрачную, предсказуемую среду на рынке строительства жилья, условия для развития конкуренции и снизить административные барьеры". Для этого придуман новый Градостроительный кодекс, поправки в Бюджетный кодекс и законы "Об инвестиционных соглашениях в сфере коммунального обслуживания" и "Об общих принципах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса". В результате все доходы от продажи и аренды участков под застройку (до разграничения госсобственности на землю) пойдут в бюджеты муниципалитетов, и те на радостях станут продавать и сдавать в аренду строителям все больше участков. Градостроительный кодекс поспособствует тому, чтобы об этих планах и возможностях использования предоставляемых участков муниципалитеты объявляли заранее и процессы планирования и предоставления участков стали публичными и прозрачными. Тогда, пояснил Эдуард Трутнев, директор направления "Реформы в сфере недвижимости" Института экономики города, жители будут гарантированы от того, что рядом с их домом "возникнет нечто неожиданное" (потому что все планы публично обсуждаются), а строители вместе с правами на участки будут получать готовые регламенты и технические условия на подключение к коммуникациям. Правда, сами конкурсы - в отличие от градостроительных документов - прозрачней не станут, да и на монополизацию рынка новые законы не повлияют: никаких лимитов на предоставление участков одной компании пока не предполагается (разве что ФАС настоит на каких поправках ко второму чтению). Но, что самое печальное, основное ограничение на рост строительства не исчезнет. Называется оно "отсутствие инженерно-технической инфраструктуры". Проще сказать - кому нужен многоквартирный дом без, например, водопровода? Между тем участков, снабженных коммуникациями, строителям может не хватить уже в этом году. Потому что у муниципальных предприятий не хватает денег, а с частными инвесторами пока проблемы. Их работу должны регулировать будущие законы об инвестсоглашениях и о регулировании тарифов. Но в ОАО "Российские коммунальные системы" большого восторга по поводу законопроектов пока не испытали. Дело в том, что эти документы дают местным властям широкие возможности для принятия некомпетентных или откровенно политических решений в области установления тарифов. А если муниципалитет решит расторгнуть договор, вложенные компанией деньги в развитие коммуникаций пропадут безвозвратно. "Поводов для возмущения существенно больше", - сказал "Фокусу" Михаил Евраев, начальник управления ФАС по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ. По его мнению, проект закона об инвестсоглашениях нечетко прописывает права и обязанности обеих сторон (т. е. как компаний, так и муниципалитетов), и без этого закон оказывается пустышкой, а законопроект о регулировании тарифов не вносит нужной определенности в вопросы собственности. "Инвестиционные программы, о которых идет речь в проекте, формируют собственность, - поясняет Евраев. - Появляются основные средства, которые кому-то должны принадлежать. Кому они должны принадлежать в соответствии с этим законопроектом - одному Богу известно. Таких ключевых вопросов к проекту - масса". Вообще говоря, в ФАС видят главную проблему "жилищного пакета" в том, что меры по развитию ипотеки скажутся существенно быстрее, чем меры по развитию строительства - их одновременное введение в действие только усилит рост цен, - и предлагают ввод "ипотечной части" отсрочить на 2-3 года. Но и без существенных изменений в "строительной части" пакета доступного жилья точно не будет: если нет коммуникаций, как же построить дом, для покупки квартиры в котором гражданин возьмет кредит, получит налоговый вычет и будет жить долго и счастливо?! Даешь брачный контракт! Из всех 27 законопроектов, входящих в пакет по формированию рынка доступного жилья, самое большое негодование граждан вызвал проект нового Жилищного кодекса. Этот документ, определяющий основные принципы жилищной политики, устанавливает, что право на получение бесплатного жилья по договору социального найма имеют только малоимущие граждане. При этом понятие "первоочередников" из кодекса исчезает. Таким образом, ни выпускники детских домов, ни больные открытой формой туберкулеза, ни другие категории населения, которые сейчас получают жилье вне общей очереди, после вступления кодекса в силу не смогут на него рассчитывать. Кроме того, в кодексе не меньше пяти статей (ст.29, 31, 32, 84, 91), прямо предусматривающих выселение граждан без предоставления другого помещения. В частности, если земельный участок изымается для муниципальных нужд или гражданина выселяют за несанкционированную перепланировку, он может рассчитывать только на денежную компенсацию. А членов своей семьи собственник жилья после "прекращения семейных отношений" теперь может просто выставить на улицу: если бывшие супруги не договорятся мирным путем, максимум, на что сможет рассчитывать "бывший член семьи" по суду - это предоставление годичной отсрочки на выселение. Самое время вспомнить Конституцию РФ: "Каждый имеет право на жилище?" Справка По данным фонда "Институт экономики города", потребность населения России в жилье оценивается в 1,569 млрд кв. м. (более 46% от существующего жилищного фонда), в том числе потребность в строительстве нового жилья - в 1,291 млрд кв. м. Спрос, в том числе с привлечением кредитных средств, по условиям 2003 г. составляет 378,6 млн кв. м. Объемы жилищного строительства в 2003 г. - 36 млн кв. м. я Надежда Петрова

  00:04 21.06