Ипотечное кредитование в России.

Восстановление правовых традиций ипотечного кредитования, тщательно выпестованных юристами и экономистами дореволюционной России, является непременным условием формирования современного рынка ипотечных капиталов.

Ипотека (залог недвижимого имущества с целью получения долгосрочной ссуды под низкий процент) переживает в России второе рождение. Анализируя историю развития российского института ипотеки, можно выделить два основных периода:

первый, условно "убыточный", середина XVIII - середина XIX в.в.

второй, условно "доходный", конец XIX - начало XX в.в.

В первый период кредитная система приносила убытки государственной казне, вследствие чего и была расформирована в 1859 году, во второй период - превратилась в хорошо отлаженный финансовый рынок страны, приносящий стабильный доход.

Основные черты, характерные для этих периодов, обстоятельно изложены в работах "Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России" под редакцией В.С. Ема, "История и перспективы развития ипотечного кредитования в России" Е.В. Черных.

Оба периода представляют интерес в контексте изучения развития ипотеки в стране с целью применения лучших ее национальных традициях в настоящее время.

"Убыточный" период развития кредитной системы России.

Кредитная система Российской Империи была своеобразной системой казенных банков, направленных на поддержку существующих социально-экономических отношений. Русский помещик испытывал острую нужду в деньгах, чтобы вести уровень жизни, подобающий российскому дворянину.

Но в этот период интересы дворянства стояли на первом месте в кредитной политике российского государства и основными кредитными учреждениями того времени были дворянские банки. Первый Государственный банк для дворянства возник в 1754 году при императрице Елизавете Петровне, затем он был преобразован в Государственный заемный банк, просуществовавший до 50-х годов XIX века. Ссуды предоставлялись под залог помещичьих имений вместе с крепостными "душами".

Стоимость закладываемых имений оценивалась специальными комиссиями, а одна "ревизская душа" ценилась 50-70 рублей серебром в зависимости от площади сельскохозяйственных угодий, приходившихся на нее в среднем в данном имении. Ссуды выдавались на 15, 28 и 33 года, по законодательству величина кредита не могла быть менее 1500 рублей серебром и выдавалась всегда "круглыми числами по десяткам рублей". Среди клиентов банка преобладала петербургская придворная знать и крупные провинциальные помещики (среднее число заложенных душ равнялось 650-ти). Иногда заемный банк выдавал ссуды и без залога - "за ручательство его императорского величества", т.е. банк был своеобразным органом фаворитизма.

Скоро реальная задолженность дворянства стала намного превосходить сумму официальных долгов казенным банкам, так как кроме этого поместья закладывались и перезакладывались у частных лиц-ростовщиков. Созданный в 1856 году Комитет по банковским долгам, анализируя задолженность, пришел к выводу, что "долги зависели не от хозяйственного состояния губернии, т.к. губернии более богатые оказались неисправными в платеже более, чем губернии беднейшие". Выяснилось, что накопление долгов находилось в прямом соответствии с большим или меньшим количеством льгот, рассрочек, пособий и ссуд, дарованных губерниям в разное время.

В процессе развития системы ипотечного кредита росли и желания заемщиков, задолженность которых быстро увеличивалась в связи с непроизводительным использованием средств. Со временем кредитный беспредел достиг таких масштабов, что дал Н.В. Гоголю великолепный сюжет для "Мертвых душ". Афера знаменитого коллежского асессора Чичикова заключалась в том, чтобы под заклад якобы живых крестьян - "ревизских душ", купленных по дешевке, получить большую денежную ссуду, которую он намеревался прибыльно пустить в оборот.

К 1859 году в Государственном банке и сохранных казнах было заложено около 66 % крестьян, а общая задолженность банкам равнялась 425 млн. руб.

Государство фактически содержало большую часть российского дворянства путем их кредитования, при этом не было реально действующего возврата выданных средств.

Как правило, дворянина нельзя было лишить его пожизненно наследуемого имения. На продажу заложенного имущества он решался в крайнем случае, причем много раз перезаложенное имение имело более низкую цену, чем в момент залога.

Фактически в такой системе кредитования отсутствовала обратная связь между инвестором и должником. Средства, размещенные в государственном банке инвестором, не соотносились с кредитами, выдаваемыми под залог имущества, ни по срокам, ни по размерам. В результате государственная казна разорялась, выполняя собственные обязательства, при отсутствии механизма возврата выданных кредитов.

Чтобы остановить разорение казны, Александр II в 1858 году Императорским указом Правительствующему Сенату запретил выдачу ссуд из государственных кредитных учреждений под залог недвижимости. Так была поставлена точка в столетней истории развития государственного банковского ипотечного кредитования в России.

В начале 60-х годов правительство создало Государственный банк России, фактически запретив ему заниматься долгосрочными операциями.

Он создавался для оживления торгово-промышленного оборота, т.е. для развития прежде всего операций по краткосрочным ссудам и учету векселей. Госбанку предстояло еще расплатиться по обязательствам ликвидированных казенных банков.

Однако потребность экономики в долгосрочном банковском кредите росла: в этом нуждались новые типы предприятий ( товарищества, акционерные общества), жители быстрорастущих городов, дворяне, лишенные после 1861 г. права собственности на даровую рабочую силу, освободившиеся от крепостной зависимости крестьяне, желавшие на денежный кредит купить землю и т. д.

Поэтому система по выдаче долгосрочных кредитов стала вновь формироваться, но очень осторожно, соблюдая правила ликвидности банков; сбалансированность активов и пассивов по срокам.

2. "Доходный" период развития кредитной системы в России.

Этот период начался с создания особой комиссии, которая в 1860-1861 г.г. разработала проект о замене старых казенных кредитных структур на новые учреждения - так называемые земские банки в виде взаимноответственных товариществ (товариществ с ограниченной ответственностью) или в виде акционерных обществ.

Первое кредитное общество было создано в 1861 г. в Санкт-Петербурге, затем в Москве, они имели право:

эмитировать долговые обязательства в виде купонных облигаций, выполнять функции залогодержателя, выдавать ссуды под залог недвижимого имущества только членам кредитного общества, реализовать заложенное имущество в случае нарушения заемщиком договора на открытом аукционе.

Городские кредитные общества работали следующим образом:

член общества - заемщик подавал заявку на выдачу ссуды под залог недвижимого имущества - городского строения;

кредитное общество производило оценку объекта залога и определяло возможность выдачи ссуды и ее размер.

При этом оценка соответствовала, с одной стороны, действительной стоимости недвижимости (по остаточной стоимости в реальных ценах), а с другой - доходности залога, т.е. заложенное имущество должно было приносить заемщику доход, который являлся источником уплаты процентов по ипотечному кредиту. Считалось, что применение только одного из этих способов порождало ошибку. После оценки недвижимости, предъявленной к залогу, размер кредита определялся на 40-50 % ниже стоимости залога.

Кредит выдавался в виде купонных облигаций, бланки облигаций переплетались в книги и при выдаче облигации вырезались так, что в книге оставался талон с номером облигации.

Заложенное же имущество и сам факт залога подлежал государственной регистрации в нотариальных отделениях при окружных судах. Подробная опись каждого имущества была внесена в крепостные книги (прообраз современных бюро технической инвентаризации) где также фиксировались изменения прав собственности и заклад имущества в обеспечении ссуды. На базе утвержденных заявленных договоров правление кредитного общества принимало решение об объеме эмиссии и проценте по облигациям. Облигации выпускались сериями на основе пула заявленных к выдаче ссуд.

Заемщик, получив ссуду облигациями кредитного общества, продавал их на вторичном рынке. Чтобы повысить рыночный курс облигаций, Министерство финансов разрешило с 1862 г. Государственному банку выдавать денежные ссуды под залог облигаций в размере 90 копеек за рубль их биржевой цены. С 1863 г. Государственный банк ввел оплату вышедших в тираж облигаций и купонов в своих конторах и отделениях, которые высылали эти ценные бумаги после их оплаты в правлении общества. Облигации пользовались устойчивым спросом, были надежны, имели твердый курс и процент дохода.

После получения ссуды заложенное имущество оставалось в руках у заемщика. Он использовал его, уплачивая ссудный процент и гася долг. Заемщик имел право повторно заложить имущество, если его ценность не была исчерпана первой закладной.

После выполнения заемщиком условий ссудного договора, кредитное общество возвращало ему закладную на имущество.

Масштаб деятельности городского кредитного общества Санкт-Петербурга следующий:

в 1862 г. выдана первая ссуда, за короткий срок 461 заемщик предъявили к залогу имуществ на 17 млн. руб. За 49 лет (1862-1911г.г.) принято в залог 9462 имущества на сумму кредита 332 млн. рублей, большая часть взятых денег была направлена заемщиком на финансирование нового строительства. Из 9462 имуществ, принятых обществом в залог, в течение 49 лет было выкуплено и освобождено от залога 4158 имуществ.

По выданным ссудам были выпущены в обращение облигации, по которым выплачивались 5 % годовых на сумму 670,4 млн. руб., большая часть из них погашена.

Для поддержания соответствия, т.е. обеспечения своевременной оплаты своих обязательств (облигаций и купонов) Санкт-Петербургское кредитное общество было вынужденно прибегать к принудительным мерам взыскания срочных платежей с заемщиков. С 1863 по 1911 годы оно продало 1360 заложенных недвижимых имуществ, по которым имелся долг ко дню торга в 56,1 млн. руб., их реализация дала выручку в объеме 76,8 млн. рублей.

Работа кредитного общества имела большое значение для благоустройства столицы: благодаря ссудам более дешевым, чем ростовщический кредит, заемщики получили возможность построить или реконструировать жилые дома, здания производственного назначения.

В Москве деятельность городского кредитного общества была еще более масштабной. За 50 лет своего существования оно выдало 35035 ссуд на общую сумму 662,6 млн. руб. под залог деревянных и каменных строений на сроки 15 и 25 лет соответственно (в дальнейшем до 20 и 37 лет соответственно). Ссуды выдавались 5 % облигациями, которых было выпущено на 350,7 млн. руб. За счет собственных средств застройщиков и ипотечных кредитов осуществлялось строительство, ежегодно возводилось в среднем 2000 новых строений. За 50-летний период деятельности Московское городское общество получило 34,8 млн. руб.

дохода, а чистой прибыли - 12,3 млн. руб.

Однако кредитные общества не стали монополистами в сфере кредитования под залог городской недвижимости.

Скоро появились конкуренты - земельные банки с широким спектром интересов. Острая конкурентная борьба за горожанина - потенциального заемщика и инвестора в ценные бумаги вела к совершенствованию работы ипотечных кредитных учреждений.

Сравнительный же анализ кредитных схем "убыточного" и "доходного" периодов показывает:

отсутствие связи между инвесторами и заемщиками в казенных банках в "убыточный" период и ее наличие при привлечении средств кредитными обществами в "доходный";

в "убыточный" период казенные банки выдавали кредиты под залог пожизненно наследуемых имений с крепостными душами, которых нельзя было лишить дворянина по закону. Кроме того, отсутствовали правила, согласно которым имение можно было продать при нарушении оплаты по кредитному договору;

в "доходный" период кредитные общества выдавали кредиты под городские строения или участки земли, находящиеся в коммерческом обороте. Их можно было выставить на торги при нарушении обязательств по кредитному договору;

в "убыточный" период государство само выдавало средства через казенные учреждения и руководствовалось приоритетом социальной политики - поддержкой дворянства;

в "доходный" период государство выступало не в качестве кредитора, а как свободный инвестор, учитывая облигации городских кредитных обществ и выдавая ссуды под их обеспечение, основным приоритетом правительства было развитие частной инициативы, в том числе и в финансовой сфере.

Таким образом, в эти два периода не только разным было участие государства так таковое, но и разные принципы его деятельности, а именно "авторитарный" и "коммерческий".

Последовавшая после Октябрьской революции 1917 г.

национализация недвижимости в виде земли, городских зданий и сооружений предопределило судьбу ипотеки в России. Декрет Совета Народных Комиссаров в 1919 г. "О ликвидации городских и губернских кредитных обществ" предусматривал их ликвидацию и аннулирование всех выпущенных ими облигаций, с тех пор они так и не были восстановлены.

Сейчас на федеральном и региональном уровнях решаются вопросы восстановления функционирования ипотечного рынка в России, разработана концепция ипотечного кредитования, формируется юридическая база, создаются структуры, обслуживающие ипотечный рынок и координирующие его деятельность. За основу разработок систем кредитования на федеральном уровне берется опыт американской, реже немецкой систем. Регионы пытаются найти собственные схемы, исходя из местных экономических и социальных условий.

Безусловно, в российской экономике существует много проблем, препятствующих развитию ипотеки и очень много аргументов в пользу активизации деятельности государства в этом направлении. Более 130 лет Россия стояла перед той же проблемой. Экономическое, политическое и социальное развитие страны сильно уступало ведущим европейским державам, однако это не помешало ей сформировать рынок ипотечного кредита, который быстро развился и стал важным элементом экономической системы страны.

Л.И. Дронова.

  00:04 23.08