Крыша заехала в тупик.

Судебное решение поставило под сомнение не только программу реконструкции пятиэтажек, но и процесс приватизации жилья.

Массового падежа не ожидается.

Сегодня 15 миллионов россиян проживают в "хрущевских" пятиэтажках и других жилых домах первых массовых серий. Неудивительно, что все что связано с настоящим и будущим первенцев панельного домостроения вызывает пристальный интерес. Материал "На крыше дома твоего" ("РГ", 04.08.2000 г.) был посвящен одному из вариантов реконструкции, который заключается в надстройке мансардного этажа с проведением комплекса работ по ремонту и благоустройству дома. В результате население хрущевок получает возможность жить в более комфортабельных условиях, а инвесторы - продать квартиры в мансардном этаже. Д. Котляров из Санкт-Петербурга, откликнувшийся на нашу публикацию, предлагает свое видение ситуации.

Отметив положительные стороны выступления "РГ", читатель предлагает все силы бросить на строительство нового жилья современной конструкции. Но, как справедливо замечает автор письма, проблема упирается в финансирование. Читатель предлагает ее решить следующим образом: все жители хрущевок, проживающие в городе, объединяются в единый жилищно-строительный кооператив, участники которого вносят часть своих доходов.

Причем тот, кто внес наибольший финансовый вклад, въезжает в новые дома, а прочие переселяются в освободившиеся квартиры, тем самым улучшая свои жилищные условия - большая площадь, другой этаж, более удобный район и т.д. Иными словами, обитатели хрущоб создают подобие акционерного общества, в котором первую роль играют те, кто владеет большим числом акций.

Теоретически схема выглядит довольно привлекательно. Правда, нетрудно представить, какие коллизии возникнут при выделении квартир. Почему я заплатил столько же, а мне квартиру на северную сторону, почему я заплатил больше, а мне такую же площадь, как и всем. К тому же при самом благоприятном стечении обстоятельств не удастся половину участников "АО" сразу расселить в новые дома, чтобы другая переехала в прочие хрущевки на более привлекательных (а это еще один вопрос) условиях. Значит, пока одна часть акционеров справит новоселье, другая продолжит "париться" в своих малогабаритках.

По мнению Д.ККотлярова, публикация в "РГ", несмотря на ряд позитивных моментов, "создает иллюзию для миллионов жителей хрущевок, что какой-то добрый дядя за них все сделает", и в результате "мы доживем до массового падежа хрущевок через 10-20 лет". Уточним. Мансарды возводят после оценки технического состояния в домах, которые простоят минимум лет 50. В целом физический износ жилого фонда пятиэтажек по экспертным оценкам не превышает сегодня 20 процентов, так что их массового "падежа" в скором времени ожидать не приходится.

Мы специально оговорились, что мансардную реконструкцию нельзя рассматривать как панацею от всех болезней. Но в нее готовы вкладывать деньги - и не "добрые дяди", а реальные инвесторы. Сегодня реконструированные пятиэтажки с мансардой есть в Санкт-Петербурге и подмосковном Лыткарино (о чем сообщалось в материале "РГ"), а также в Екатеринбурге, Казани, Ставрополе. В различной стадии проекты реконструкции прорабатываются еще в дюжине российских городов - от Пскова до Владивостока.

Новоселья отменяются.

Это, конечно, первые робкие, хотя и многообещающие шаги. Впрочем, недавно произошло одно событие, которое способно похоронить не только подобный вариант реконструкции пятиэтажек, но и строительство мансард в целом. Городской суд Санкт-Петербурга удовлетворил иск группы горожан, которые обжаловали два распоряжения главы администрации города. Первое упраздняло обязательное согласование реконструкции чердаков с собственниками общих помещений дома, второе предусматривало, что обустроенный чердак переходит в собственность инвестора. Теперь оба решения фактически объявлены вне закона.

Однако получить разрешение на перестройку от всех жильцов дома на самом деле невозможно. Практика показывает, что в лучшем случае инвесторам при помощи специалистов-конфликтологов удается склонить на свою сторону 65 процентов жильцов. Примерно пять процентов населения дома относятся к категории граждан, которые в принципе ни с чем не согласны, никому не верят, ничего подписывать не собираются. Напомним, что в доме на Торжковской улице, что в Петербурге (о нем шла речь в предыдущей публикации), общественное мнение три года созревало до согласия на проведение реконструкции.

Схожая ситуация в Москве. Планируя построить мансарду в доме в муниципальном округе "Алексеевский", инвесторы заручились поддержкой жителей верхнего этажа, договорившись, что им будет выплачена денежная компенсация и сделан ремонт. Вроде бы логично: именно квартиранты, живущие под самой крышей, больше всего рискуют и испытывают неудобства от стройки. Однако остальные жильцы, обделенные вниманием, обратились в суд, и проект в итоге провалился.

Неудивительно, что вердикт суда вызвал шок в администрации Петербурга. Под угрозой срыва оказалась губернаторская программа по реконструкции хрущевок, по которой затраты частных инвесторов должны были составить 44 миллиарда рублей, и пять миллиардов рублей -расходы городского бюджета. Недосчитается денег и казна северной столицы. По данным городского комитета по управлению госимуществом (КУГИ), в настоящее время выданы разрешения на реконструкцию 45 тысяч квадратных метров крыш и чердаков, город рассчитывал на отчисления в размере 8,6 миллиона рублей. Плюс экономия на ремонте, который проводится за счет инвесторов, меньший расход тепла и электроэнергии. Общий потенциал мансардного строительства в городе оценивается в 10 миллионов квадратных метров.

"Фигвам" вместо мансарды.

Ситуация тупиковая. С одной стороны, перспектива ублажать всех собственников жилья и квартиросъемщиков напрочь отбивает у потенциальных инвесторов охоту связываться с мансардами, так как обязательно найдется какой-нибудь пьяненький дядя Вася, который с величайшей охотой покажет заскорузлую фигу проклятым капиталистам. С другой стороны - интересы граждан тоже нельзя игнорировать. У тех, кто так или иначе связан с мансардостроительством, мнение однозначное. С жильцами договариваться необходимо, но не о том, "строить или нет", а о том, "как строить и на каких условиях".

Понятно, что люди сомневаются в компетенции тех, кто ведет строительство, в том, что они вдруг не исчезнут, оставив в буквальном смысле без крыши над головой. Поэтому питерские "карлсоны" и объединились в ассоциацию, чтобы поставить барьер на пути недобросовестных подрядчиков и заказчиков. Кроме того, при реконструкции страхуются не только строительные риски, но и гарантированные обязательства строителей сроком на два года, а также гражданская ответственность, что позволяет возместить убытки, которые могут быть нанесены имуществу и здоровью жильцов.

Разумный баланс интересов искали и городские власти. Незадолго до решения городского суда губернатор В. Яковлев подписал распоряжение, которое бы также могло снять многие вопросы - об участии граждан и их объединений в обсуждении и принятии решений о новом строительстве. В работе новое положение, по которому застройщик, занятый на реконструкции крыши, не по своему желанию, а в обязательном порядке, должен выполнять ремонт инженерных коммуникаций, фасада, подъездов, дверей, другие работы по благоустройству. Казалось, найдена почва для разумного компромисса. Но судебное решение лишило смысла все эти инициативы. Все вышесказанное, разумеется, относится ко всей России - прецедент создан.

Сессия на "пятерку", или "Эффект домино".

Героями (или антигероями) судебной сенсации, родившейся на берегах Невы, стали два студента юрфака СПбГУ, которые представляли интересы истцов. Они ссылались на 290 статью Гражданского кодекса, которая устанавливает право собственников жилья в доме совместно распоряжаться общим имуществом, под которым подразумеваются подъезд, чердак и даже крыша. Юристы администрации Санкт-Петербурга с подобной трактовкой были не согласны, считая, что право собственности нельзя получить автоматически, говорить об общем имуществе и долях собственности можно только после того, как права будут зарегистрированы соответствующим образом в органах государственной регистрации, после создания товарищества жильцов - кондоминиума. Суд, как мы знаем, поддержал студенчество.

Между тем инициатива питерских студентов раскрывает заманчивые перспективы перед многими россиянами. Если ваша квартира приватизирована, а в доме находится магазин, химчистка, отделение банка и прочее, то вы имеете полное римское право прийти туда и потребовать долю выручки, а в противном случае можете с легким сердцем выкинуть этих коммерсантов на улицу, ведь согласно ст. 290 ГК РФ, вы, в буквальном смысле, их крыша.

Правда, ремонт, проведенный, скажем, в подъезде без согласия всех жильцов, также теперь является противозаконным, так что лампочки придется выкрутить, домофоны демонтировать, а краску соскоблить. Вероятно, жильцам теперь придется платить налоги за тот же чердак, а когда затопит подвал, самостоятельно с помощью ведер выручать "общее имущество". На этом юридические сюрпризы не заканчиваются. Скорее, только начинаются.

Дело в том, что последствия решения питерских судей грозит тысячам рядовых россиян, никакого отношения к реконструкции зданий не имеющих. Ситуация следующая: суд фактически объявил все нежилые помещения общей долевой собственностью жильцов. Следовательно, с января 1995 года, когда вступила в силу 1 часть ГК, каждое последующее изменение доли собственности или ее продажа должны быть согласованы со всеми собственниками. Между тем, продавая квартиру, а вместе с ней и свою часть подъезда, например, разумеется, никто не интересовался мнением других владельцев относительно того, как он намерен распорядиться этой долей в общем имуществе дома, о существовании которой большинство и не подозревало.

Вот так гражданин, купивший у другого гражданина квартиру, и застройщик, которому город передал чердак под реконструкцию, оказались в одинаковом положении лиц, посягнувших на имущество своих соотечественников. По мнению экспертов, решение горсуда ставит под сомнение процесс приватизации жилого фонда и все операции на вторичном рынке жилья, так как чуть ли не каждую квартирную сделку, совершенную в России после 1994 года, можно при желании опротестовать. Впрочем, как нам сообщил начальник юридического управления КУГИ Санкт-Петербурга Алексей Чичканов, правительство города в настоящее время готовит кассационную жалобу в Верховный Суд РФ и решительно настроено на то, чтобы опротестовать решение горсуда.

Увы, но и прочие варианты реконструкции пятиэтажек - снос хрущевок и строительство на их месте новых домов или радикальная перестройка панельных зданий с расселением жильцов - таят в себе зародыши конфликтов и судебных разбирательств. Ведь 15 августа нынешнего года городские и районные суды получили право принимать к рассмотрению иски граждан, обжалующих решения органов власти. Новацию эту, казалось бы, надо всячески приветствовать. Но, как показывает жизнь, защитив права человека или небольшой группы граждан, можно затронуть интересы огромного большинства населения и похоронить самые перспективные начинания. Судите сами - один "несогласный" может фактически затормозить и реконструкцию, и снос целого микрорайона, а лучше от этого никому не будет. Очевидно, подобный парадокс был бы невозможен, если бы юридические нормы не вступали в противоречие с жизненными реалиями.

Максим ЗАРЕЗИН.

Зарезин Максим Игоревич. Заместитель редактора отдела выпуска выходного дня. Окончил факультет журналистики МГУ. Награжден премией журнала "Журналист" за лучшую творческую практику. Работал в журнале МВД "Пожарное дело", газете "Известия", пресс-службе Банка России. Лауреат премии Союза журналистов РФ "Экономическое возрождение России". В "Российской газете" - с 1994 года.

  00:04 10.11